Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 550 BGB ... / D. Änderungen.

I. Änderungsverträge.

Rn 8

Das Schriftformerfordernis gilt grds auch für Änderungsverträge (Hambg ZMR 23, 629 für neue Fälligkeit; KG GE 23, 450 u ZMR 18, 582; BGH MDR 16, 146, NJW 99, 2517; Jacoby NZM 11, 1 [2]; zur Vertragserweiterung: Dresden ZMR 16, 27, Frankfurt MietRB 16, 282). Die Wirksamkeit der Änderung als solche wird zwar von der fehlenden Schriftform nicht berührt (anderes gilt für Ankaufsrechte des Mieters wg § 311b I 1, Schütz ZMR 21, 291). Die Festlaufzeit des Vertrages geht aber verloren. Es tritt die Rechtsfolge des § 550 ein (Ddorf GE 03, 251 = DWW 03, 93). Es ist für die Formbedürftigkeit auch schädlich, wenn die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung der Miete geführt hat (BGH MDR 16, 146 [BGH 25.11.2015 - XII ZR 114/14]). Bei einer Vermietung vom Reißbrett muss bei einer vereinbarten Änderung der Planung der vermieteten Räume ein formgültiger Änderungsvertrag geschlossen werden; ein bloßes Austauschen der Pläne genügt nicht (Luckey GE 04, 287). Unschädlich sind jedoch geringfügige Änderungen in der tatsächlichen Ausführung (KG ZMR 07, 781). Die Festlaufzeit des ursprünglichen Vertrages bleibt unberührt, wenn der Änderungsvertrag auf den ursprünglichen Vertrag nicht einwirkt, zB bei einer Vertragsverlängerung (Schach GE 04, 1281). Jede Erweiterung oder Beschränkung der Mietfläche führt zu Veränderungen beim Vertragsverhältnis iÜ, etwa mit Blick auf die Gewährleistungspflicht des Vermieters oder den Umfang der Nebenkosten. Steht diese Änderungsvereinbarung in einem inhaltlichen Zusammenhang mit den vertraglichen Pflichten aus der Ursprungsvereinbarung, so ist von einer den Gesamtvertrag erfassenden fehlenden Schriftform auszugehen, wenn die Änderungsvereinbarung zwar auf den Ursprungsvertrag verwies, aber nicht formwirksam unterzeichnet wurde (Köln ZMR 20, 25 Juris Rn 180; vgl auch LG Berlin ZMR 20, 407). Eine Nachtragsvereinbarung zum Erlass einer Mieterhöhung und zur Aussetzung der Zahlung des Index ist formwirksam, auch wenn sie nicht näher beziffert ist (LG Hamburg ZMR 19, 679 m Anm Burbulla). Zur Optionsvereinbarung im Nachtrag: Hambg ZMR 22, 887. Wenn im Nachtrag die Vertretung eines Mitmieters nicht eindeutig dokumentiert ist, liegt ein Formmangel vor (KG ZMR 22, 791).

Rn 9

Umgekehrt wird ein Schriftformmangel des Ursprungsvertrages durch einen formgültigen Änderungsvertrag geheilt (KG ZMR 16, 533, BGH NZM 21, 144), wenn die Änderungsurkunde in ausreichender Weise auf die ursprüngliche Vereinbarung Bezug nimmt (KG IMR 14, 420, BGH ZMR 21, 215; NZM 21, 472; ZMR 09, 287 = MDR 09,1035). Ggf bedarf es einer formlosen Bestätigung nach § 141 (Jacoby NZM 11, 1 ff). Änderungen der Miete aufgrund von Vertragsklauseln, wonach bei Vorliegen einer Indexänderung eine Neufestsetzung verlangt werden kann, unterfallen der Schriftform (BGH ZMR 18, 661); anders für die Option LG Paderborn v 17.10.17 – 2 O 176/17; KG GE 17, 1486; BGH MDR 19, 151 [BGH 21.11.2018 - XII ZR 78/17]. Aber die nachträgliche Errichtung einer dem § 550 genügenden Vereinbarung entfaltet nur Heilungswirkung ex nunc (Celle ZfIR 23, 482 [OLG Celle 30.06.2023 - 2 U 27/23]).

II. Änderungen durch einseitige Erklärung.

Rn 10

Das Schriftformerfordernis gilt jedoch nicht, wenn das Gesetz selbst für die Vertragsänderung andere Verfahren vorsieht (Schmid GE 02, 1040; aA Ormanschick/Riecke MDR 02, 248), wie für den Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten in § 556a II 1, für die Änderung der Indexmiete in § 557b III 1, für die Veränderung der Betriebskosten in § 560 (vgl BGH ZMR 14, 530) und für die Mieterhöhung in §§ 558a, 559b. Es handelt sich dabei um Sonderregelungen, die dem § 550 vorgehen, und zudem – abgesehen von der Mieterhöhung nach §§ 558 ff – um einseitige Erklärungen und nicht um Verträge (Sommer in: Schmid/Harz, Mietrecht, § 550 Rz 14; aA LG Berlin ZMR 07, 196). Die Kündigung ist keine solche Vertragsänderung (Fleindl FS Hannemann 23, S 110).