I. Sicherungsabrede.
Rn 3
Die Kautionsverpflichtung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit ihm vereinbart werden, da es keine gesetzliche Verpflichtung zur Erbringung einer Sicherheit gibt (Ausnahme: Mietereintritt gem § 563b). Sind die möglichen Formen der Mietsicherheitsgewährung vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine hiervon abweichende Form akzeptieren. Die vereinbarte Bankbürgschaft umfasst nicht die Gestellung einer Bürgschaft durch eine Versicherung (Hamm ZMR 22, 793; LG Berlin GE 15, 514). Fehlt eine Festlegung der Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach § 232, wobei die Auswahl dem Mieter als Schuldner obliegt (LG Berlin ZMR 97, 421f). Nach Auffassung des KG (ZMR 06, 524) kann von einem Wahlrecht allerdings nicht mehr gesprochen werden, wenn von dem Mieter ›wahlweise‹ statt einer Barkaution eine Bürgschaft gestellt werden kann, die ihn unangemessen benachteiligen würde, indem er einschränkungslos auf die Einrede der Aufrechenbarkeit verzichtet. Zum konkludenten Aufrechnungsverbot mit mietfremden Forderungen vgl LG Hambg ZMR 16, 876, BGH ZMR 12, 855. Da der Anspruch auf die Kaution den Rechtsgrund in der Sicherungsabrede findet, erlischt dieser erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen (Kobl DWW 18, 300).
II. Gesicherte Forderungen/Ansprüche des Vermieters.
Rn 4
IdR wird die Kaution für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis bestellt. Sie sichert sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen des Vermieters (inkl Kosten der Rechtsverfolgung, LG Heilbronn WuM 98, 20) gegen den Mieter. Die durch eine Bank zu übernehmende Bürgschaft muss alle zu sichernden Forderungen durch genaue Bezeichnung in der Sicherungsabrede erfassen. Unklarheiten in der Bürgschaftsabrede gehen grds zu Lasten des Vermieters (BGHZ 76, 187), der sich aber auf § 305c II berufen kann, wenn zur Bürgschaftsbestellung ein Formular des Bürgen benutzt wurde. Die Bürgschaft gilt grds nur für die Dauer der Mietzeit (vgl LG Münster WuM 08, 481 [LG Münster 23.04.2008 - 14 S 7/07]). Erfasst wird nicht die Miete für die Zeit einer Vertragsverlängerung oder einer später vereinbarten oder über § 545 bewirkten Vertragsfortsetzung. Der Bürge haftet jedoch für Mieterhöhungen nach § 558 sowie für Nutzungsausfallentschädigung bei verspäteter Rückgabe nach § 546a sowie für Nebenkosten.
III. Art der Mietsicherheit.
1. Barkaution.
Rn 5
Zahlung einer bestimmten Geldsumme durch den Mieter, bar, durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift. Entscheidend ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter (vgl Antoni WuM 06, 359).
2. Bürgschaft.
Rn 6
Bei der Bürgschaft erhält der Vermieter zunächst nur die Verpflichtungserklärung des Bürgen. Die Bürgschaft sollte schriftlich (§ 766) und auch unbedingt, unbefristet, unwiderruflich und selbstschuldnerisch sein. Als tauglicher Bürge sind im Wege europarechtskonformer Auslegung auch für deutsche Mieter ausländische Bürgen mit Sitz in der EU zuzulassen (Hambg NJW 95, 2859, Einzelheiten bei Herrlein/Knops/Spiegelberg § 551 Rz 15 zum gemeinschaftsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz). Bei unbefristeten Mietverhältnissen und unbefristeten Bürgschaften beschränkt sich die Bürgenhaftung auf die bis zur Kündigung entstandene Hauptschuld. Wichtiger Grund für eine Bürgschaftskündigung kann auch eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters als Hauptschuldner sein (Ddorf ZMR 99, 393; Hambg ZMR 99, 630, 633). Allerdings verlangt die Rspr für die Kündigung eine angemessene Frist, damit sich Mieter/Hauptschuldner und Vermieter/Gläubiger auf die veränderte Lage einstellen können (BGH NJW 86, 252; Ddorf ZMR 99, 393). Die Kündigungsfrist gilt als angemessen, wenn sie mindestens den Kündigungszeitraum zzgl einer Abwicklungsfrist von sechs Monaten umfasst (vgl Ddorf ZMR 99, 393 und ZMR 00, 89). Bei Mietverhältnissen von bestimmter Dauer ist für die fest vereinbarte Mietzeit eine Kündigung des Bürgen unzulässig. Der Abschluss einer Kautionsversicherung genügt nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den Anforderungen im Mietvertrag an die Mieter-Bürgschaft zurückbleibt (Hamm ZMR 22, 793).
Rn 7
Sonderformen: a) Mietausfallbürgschaft: Hier haftet der Bürge nur auf das, was der Gläubiger trotz Anwendung gehöriger Sorgfalt vom Schuldner nicht erlangen kann. b) Bürgschaft auf erstes Anfordern: Sie dient der besonders schnellen Durchsetzung der gesicherten Ansprüche. Der Bürge muss sofort an den Gläubiger zahlen. Als ›minus‹ ggü der vom Gesetz vorgesehenen Bar-Kaution (Rn 5, 20) ist sie auch außerhalb der Gewerbemiete zulässig (aA wohl Derleder NZM 06, 602 unter II.2.c) Auf die Einrede der Aufrechenbarkeit kann in Formularklauseln nicht einschränkungslos verzichtet werden (KG ZMR 06, 524).
3. Kautionskonto des Mieters.
Rn 8
Hier wird vom Mieter unter eigenem Namen ein Sparkonto bei einem Kreditinstitut seiner Wahl mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters eröffnet. Der Mieter kann so künftig nur mit Zustimmung des Vermieters über das Guthaben verfügen, obwohl die Kaution weiter zum Vermögen des Mieters zählt.
4. Forderungsabtretung.
Rn 9
Die Abtretung von Lohn- oder Gehal...