Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 551 BGB ... / I. Die Kaution während des Mietverhältnisses.

Rn 18

Der Mieter darf auf die Kaution nicht einseitig zugreifen, er kann sie weder zurückverlangen noch gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen. Es besteht nur ein durch das Vertragsende aufschiebend bedingter Rückzahlungsanspruch. Nach Kündigung darf der Mieter die Kaution nicht ›abwohnen‹ (LG München I WuM 96, 541). Wenn der Vermieter in Vermögensverfall gerät ist der Mieter vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters ausreichend geschützt, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters gem der Verpflichtung des § 551 III gesondert angelegt ist (vgl Eckert ZMR 10, 9–16), sonst hilft eine einstweilige Verfügung (LG Berlin ZMR 17, 730). Selbst der Vermieter kann während des Mietverhältnisses nicht Geld für Ansprüche, die der Mieter bestreitet, aus der Kaution entnehmen und dann vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen (LG Mannheim WuM 96, 269), sondern er muss in diesem Fall zunächst die bestrittene Forderung gerichtlich geltend machen (BGH ZMR 14, 619; AG Bensheim/LG Darmstadt ZMR 05, 193). Befriedigt sich der Vermieter zu Unrecht aus der Kaution, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung bzw entspr Schadensersatz (LG Gießen ZMR 96, 611). Diese Grundsätze gelten auch im Bereich der Geschäftsraummiete (Celle ZMR 98, 265), obwohl § 578 nicht auf § 551 verweist. Der Vermieter darf die Kaution grds nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwenden (LG Hamburg ZMR 19, 278; LG Berlin ZMR 17, 730; AG Dortmund ZMR 18, 598 und DWW 19, 178). Nach Ansicht des AG Wiesbaden (WuM 99, 397) hat der Vermieter ausnahmsweise dann ein Verwertungsrecht, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters erheblich verschlechtert haben. Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters allerdings verjährt, so kann er sich nach Auffassung des OLG Ddorf (ZMR 02, 658 = WuM 02, 495) insoweit nicht mehr aus der Kaution befriedigen, und zwar trotz der Regelung in § 215. Nach LG Berlin (GE 99, 453) und LG Frankfurt (NZM 01, 619) ist bei zu Unrecht vom Vermieter in Anspruch genommener Bürgschaft nicht der Mieter sondern die Bank für die Rückforderung aktivlegitimiert. Es bedarf dann einer Abtretung dieses Anspruchs an den Mieter (str). Bei unberechtigter Zahlung durch die bürgende Bank und anschließender Belastung des eigenen Kontos sollte aber einem Mieter der Rückzahlungsanspruch direkt ggü dem Vermieter zustehen. Richtig AG Tiergarten GE 03, 1332: Die Aktivlegitimation folgt aus Inhalt und Zweck der Sicherungsabrede (BGH NJW 99, 56; Köln ZIP 00, 1486; vgl Ddorf DWW 00, 26; BGH NJW-RR 01, 307, G. Fischer NZM 03, 501 Fn 47). Gegen eine unberechtigte Auflösung des Kautionskontos kann der Mieter mit einstweiliger Verfügung vorgehen (AG Bremen WuM 07, 399 [AG Bremen 18.04.2007 - 4 C 0166/07]).