Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 552 BGB ... / B. Regelungsgehalt.

I. Tatbestandsvoraussetzungen des Abwendungsrechts.

1. Vom Mieter in die Räume eingebrachte Einrichtung.

Rn 4

Dies sind bewegliche Sachen (Schmid MDR 15, 9) zB Einbauküchen (vgl Heinz ZMR 15, 440, Mummenhoff WuM 17, 515; LG Bonn ZMR 17, 245), Waschbecken, Badewannen, Kücheneinrichtungen, Beleuchtungsanlagen, Wandschränke, Rollläden, Anpflanzungen im Garten, Steckdosenschalter und Antennen, Wallbox (Horst NZM 22, 313), Steckersolaranlagen (Föller WuM 23, 513), die der Mieter mit dem Mietobjekt idR ›zu einem vorübergehenden Zweck‹ verbunden hat und die ihrem wirtschaftlichen Zweck dienen sollen. Solche Einrichtungen werden Scheinbestandteile (vgl Woitkewitsch ZMR 04, 649) iSd § 95 II. Zur Herstellung eines erstmaligen vertragsgemäßen Zustandes notwendige Veränderungen der Mietsache gehören nicht zu den Einrichtungen (Naumbg ZMR 18, 748). Ein Anspruch des Wegeeigentümers auf Übereignung der Fernwärmeversorgungsanlagen nach Vertragsende ergibt sich nicht aus § 552 I analog (Stuttg CuR 20, 73).

2. Zahlung einer angemessenen Entschädigung.

Rn 5

Analog § 951 wird oft auf den objektiven Verkehrswert abgestellt (BGH ZMR 99, 340, AG Köln WuM 98, 345). Die hL geht vom Zeitwert (bzw Wert, den die Sachen für den Vermieter haben) aus, berücksichtigt auch die Kosten des Mieters für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (str, Krug AnwZert MietR 9/18, 1 ff: Staud/Emmerich § 552 Rz 6 mwN, Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 552 Rz 15).

3. Ausübung des Abwendungsrechts.

Rn 6

Nach dem Gesetzeswortlaut ist das Abwendungsrecht ›durch Zahlung‹ auszuüben, auch das tatsächliche Angebot der Zahlung wird als ausreichend angesehen (KG GE 01, 850; Bruns AnwZertOnline 12/2016 Anm 2). Befriedigung des Mieters durch Aufrechnung ist denkbar. Wenn keine Vereinbarung über die Höhe des von dem Vermieter zu erstattenden Wertes der Einrichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses getroffen wurde, steht dem Mieter das gerichtlich überprüfbare Leistungsbestimmungsrecht zu (AG/LG Köln WuM 98, 345). Der Vermieter schuldet selbst dann eine Entschädigung, wenn er ohne Angebot einer Entschädigung vom Mieter verlangt, die Einrichtung zurückzulassen. Der Mieter seinerseits kann durch Nichtannahme der Entschädigung das Abwendungsrecht des Vermieters nicht vereiteln (§ 242). Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gg Entschädigungszahlung abwenden will (KG ZMR 16, 862).

4. Kein berechtigtes Mieterinteresse an der Wegnahme.

Rn 7

Das Abwendungsrecht des Vermieters entfällt, wenn der Mieter nicht nur ein beliebiges, sondern ein berechtigtes Interesse (vernünftige und sachliche Gründe, Bsp: Unikat, Erbstück) an der Wegnahme seiner Einbauten (Horst DWW 16, 125 ff) hat (§ 552 I Hs 2). Ein beabsichtigter Verkauf der Einrichtungen an den Nachfolgemieter genügt nicht.

5. Abdingbarkeit des Wegnahmerechts, II.

Rn 8

Wie § 547a III aF sieht § 552 II – unabdingbar – nur für die Wohnraummiete (zur Gewerbemiete vgl LG Braunschweig ZMR 08, 453; Weidt ZMR 21, 636 zu Gestaltungsmöglichkeiten) vor, dass eine Vereinbarung, die das Wegnahmerecht des Mieters ausschließt, einen angemessen Ausgleich (idR Geldzahlung, aber uU auch Verzicht auf Schlussrenovierung, vorzeitige Entlassung aus einem langfristigen Mietvertrag, Verzicht auf Staffelmieterhöhung, Genehmigung der Hundehaltung, Gestattung der Untervermietung etc) vorsehen muss. IdR setzt Angemessenheit des Ausgleichs voraus, dass nach dem ›Preisargument‹ das Entgegenkommen des Vermieters andernfalls ›erkauft‹ hätte werden müssen. Formularklauseln, die das Wegnahmerecht des Mieters bei der Kündigung des Vertrages durch ihn als verfallen erklären, sind unwirksam, weil sie gegen § 309 Nr 6 verstoßen (BGH WuM 68, 796). Zum Ausgleich von Mieterinvestitionen vgl Schmid WPM 10, 831.

II. Rechtsfolgen der Ausübung des Abwendungsrechts.

Rn 9

Die Mietereinbauten/Mietereinrichtungen werden oder bleiben endgültig Vermietereigentum bei gleichzeitigem Erlöschen des Wiederaneignungsrechts des Mieters. Ein begründeter Anspruch des Mieters auf Entschädigung verjährt innerhalb der kurzen Frist des § 548 (LG Mannheim WuM 86, 279). Danach entsteht ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters. Die materiell-rechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind vAw zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat (KG ZMR 16, 862).