Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 555c BG ... / E. Bagatellmaßnahmen (§ 555c IV).

I. Allgemeines.

Rn 22

§ 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind. Nach § 242 ist indes davon auszugehen, dass – soweit die Mieträume betroffen sind, aber eine Einwirkung dennoch unerheblich ist (zB der Austausch eines Zählers) – eine Ankündigung nicht völlig entbehrlich ist (s.a. AG Aachen WuM 86, 87 [AG Aachen 02.07.1985 - 12 C 16/85]). Dem Mieter ist idR wenigstens 2 Tage vor Beginn (Rn 7) mitzuteilen, dass und warum seine Mieträume betreten werden müssen. Die Duldungspflicht des § 555d I entsteht allerdings ohne weiteres.

II. Unerhebliche Einwirkungen.

Rn 23

Ob die Einwirkungen einer Modernisierungs- iSv § 555c IV oder einer Erhaltungsmaßnahme (vgl § 555a III) unerheblich sind, ist im Einzelfall nach der Härte iSv § 555d II zu beurteilen, die ein Mieter erfährt. Es geht va um die voraussichtliche Dauer (Rn 16) und den voraussichtlichen Umfang (Rn 12 ff), mithin die Intensität der baulichen Veränderungen. Va Veränderungen der Mietsache, nicht aber der Mieträume können unerheblich sein. Sind die Mieträume betroffen, ist eine Maßnahme idR erheblich, zB wenn sie sich mehr als wenige Stunden hinzieht. Als unerheblich betrachtet wurden bislang zB der Einbau eines Wasserzählers (BGH NJW 11, 1499 Rz 18), einer Klingelanlage (AG Berlin-Charlottenburg GE 89, 683) oder von Rauchwarnmeldern (BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 12), der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz (AG Hamburg WuM 90, 498).

III. Unerhebliche Mieterhöhung.

Rn 24

Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz von ca 449 EUR, dürften bereits 20 EUR monatlich erheblich sein; Entspr gilt zB für Studenten, hingegen nicht für Richter und Beamte des höheren Dienstes.

Rn 25

Nach der Rspr ist eine Erhöhung etwa dann unerheblich, wenn sich die Mietbelastung von 27 % des Mietereinkommens auf 30 % erhöht (LG Berlin NJW-RR 92, 144) oder die Erhöhung nicht mehr als 5 % der bisherigen Miete ausmacht (LG Köln NZM 05, 741 [LG Köln 05.10.2004 - 5 O 200/04]). Keine Bagatelle soll hingegen eine Mieterhöhung um 16,88 % sein (LG Köln NZM 05, 742). Solche %-Werte scheinen für eine Beurteilung freilich stets absolut ungeeignet (aA LG Berlin NJW-RR 92, 144 [LG Berlin 01.08.1991 - 62 S 93/91]; WuM 91, 482). Das Maß kann grds nur individuell die konkrete Relation zwischen verfügbarem Einkommen und Miethöhe sein.