Gesetzestext
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
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die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, |
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den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, |
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den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. |
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.
Rn 1
§ 555c ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4 und Rn 5. Eine Modernisierungsankündigung dient dem Schutz des Mieters. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden baulichen Veränderungen (§ 555 Rn 2) einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht (§ 555e I 1) in die Lage versetzt, den Mietvertrag ggf vor Beginn (Rn 7) etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu kündigen (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 14). Die Pflicht nach § 555c I 2 Nr 3 bezieht sich auf eine Erhöhung nach § 559, nicht auf eine solche nach § 558 (BGH NJW 08, 3630 [BGH 24.09.2008 - VIII ZR 275/07] Rz 13). Es bedarf auch dann einer Modernisierungsankündigung, wenn es zusätzlich Erhaltungsarbeiten gibt (§ 555a Rn 4; LG Berlin ZMR 21, 112; Kinne GE 21, 1538). Eine Modernisierungsankündigung ist hingegen unnötig, wenn der Mieter der Modernisierung bereits in ihrer Kenntnis zugestimmt oder bereits tatsächlich geduldet hat oder eine Bagatellmaßnahme (Rn 22) vorliegt. Zum Anwendungsbereich iÜ s Vor § 555a Rn 3a.
B. Fehlende, unvollständige oder fehlerhafte Ankündigung.
I. Gesetzliche Folgen.
Rn 2
Fehlt eine Modernisierungsankündigung, ist sie unvollständig oder in erheblicher Weise fehlerhaft, was schon der Fall sein soll, wenn der Umfang der Duldungspflicht in einem Anhang der Modernisierungsankündigung unzutreffend beschrieben wird (LG Berlin ZMR 19, 275, 276; zw), läuft nach § 555d III 2 die Frist des § 555d III 1 nicht. Weitere Folge kann § 555d V sein. Auch die Frist für das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 555e läuft (noch) nicht (§ 555e Rn 4). Eine nur in Bezug auf eine Teilmaßnahme nicht ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung hat allerdings nicht zur Folge, dass die Duldungspflicht auch iÜ entfällt (BGH NZM 20, 281 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 332/18] Rz 32). Eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung (Rn 6 ff) mit den in § 555c I 2, II, III vorgeschriebenen Angaben ist ferner ungeschriebene gesetzliche Voraussetzung für die Fälligkeit der Duldungsverpflichtung (BGH GE 22, 950 Rz 39). Bei fehlender, verspäteter oder unzulänglicher Modernisierungsankündigung besteht keine Duldungsverpflichtung (BGH GE 22, 950 Rz 39; NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 14). Fehler können zB im Duldungsprozess durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung geheilt werden kann, welche wieder der dreimonatigen Ankündigungsfrist unterliegt (LG Stuttgart WuM 21, 168; LG Bremen WuM 19, 195). Zu prozessualen Fragen s § 555a Rn 11. Ist die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt worden und/oder nicht materiell duldungspflichtig, kann der Mieter die Miete nach § 320 zurückbehalten.
II. Mieterhöhung (§ 559b II 2).
Rn 3
Wird die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ausreichend gem. § 555c I und III angekündigt, duldet der Mieter aber, darf die Miete mit der Folge des § 559b II 2 erhöht werden (so bereits BGH NJW 07, 3565 [BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07] Rz 15). Zweck der Duldungsverpflichtung ist nicht, § 559 I einzuschränken (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 15).
C. Erklärender, Adressat, Form und Frist (§ 555c I 1).
I. Vermieter.
Rn 4
Die Modernisierungsankündigung muss nach § 555c I vom Vermieter, von einem entsprechend § 185 Ermächtigten (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 26) oder einem Vertreter (BGH NJW 12, 63 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 242/10] Rz 19; 08, 1218 Rz 26) abgegeben werden (allg § 535 Rn 80 ff). Die Ermächtigung muss nicht offenbart werden (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 19; aA LG Berlin MM 09, 298). Auch einer Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. ...