Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 555d BG ... / D. Mitteilung von Härtegründen (§ 555d III).

I. Überblick.

Rn 15

Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Miete nach Abschluss der Maßnahme erhöht werden kann (BTDrs 17/10485, 21). Ferner erhält der Vermieter durch die Mitteilung idR mehr Planungssicherheit.

II. Inhalt.

Rn 16

Sämtliche ernsthaft in Frage kommenden Härtegründe sind entsprechend § 555c II Nr 1 ihrem Kern nach zu benennen und zu begründen. Der Mieter muss konkret darlegen, warum seiner Meinung nach eine Härte für ihn oder die anderen Geschützten vorliegt. Notwendig ist dazu eine einzelfallbezogene und auf die Modernisierungsmaßnahme zugeschnittene Begründung.

III. Form und Frist (§ 555d III 2, IV).

1. Frist.

a) Ausschlussfrist.

Rn 17

Der Mieter hat seine Interessen – wie auch nach § 555e I 2 – bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung bei ihm folgt, in Textform (§ 126b) mitzuteilen. Für die Wahrung dieser materiellen Ausschlussfrist ist der Zugang der Mitteilung beim Vermieter maßgeblich (§ 130); bei mehreren Mietern können verschiedene Fristen laufen. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, müssen die Härtegründe bis zum Ablauf des Februars mitgeteilt werden. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht. Es sind während des Laufs der Frist mehrere Mitteilungen möglich.

b) Fehlender Hinweis (§ 555d V).

Rn 18

Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gegen § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings grds nur dann zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555c Rn 7) mitgeteilt werden, § 555d V 2. Etwas anderes gilt, wenn überhaupt eine ordnungsmäßige Modernisierungsankündigung fehlt, welche die Ausschlussfrist (Rn 17) auslösen könnte (Hinz NZM 13, 209, 226).

2. Fristablauf.

a) Allgemeines.

Rn 19

Nach Ablauf der Ausschlussfrist (Rn 17) kann der Mieter bereits benannte Gründe näher ausführen und präzisieren, aber grds keine neuen Gründe (s.a. Rn 16) einführen (LG Berlin GE 16, 1568).

b) Fehlendes Verschulden für Fristablauf.

Rn 20

Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, sind nach Fristablauf zum Schutz des Vermieters nur noch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war (es gelten §§ 233 ff ZPO analog) und er dem Vermieter die Umstände (die angenommene Härte, s Rn 4 ff) sowie die Gründe der Verzögerung (etwa: Abwesenheit, Behinderung, Krankheit, Urlaub) unverzüglich (§ 121) in Textform mitteilt. Der Mieter muss also sofort initiativ werden, nachdem der Umstand, der ihn an der Mitteilung gehindert hat, entfallen oder auf ein Maß gemindert ist, dass er mitteilen kann.

Rn 21

Um bis zum Baubeginn klare Verhältnisse für die wirtschaftliche Belastung des Vermieters zu schaffen (BTDrs 17/10485, 22), sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, nach § 555d IV 2 auch in diesem Falle grds nur dann zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555c Rn 7) mitgeteilt werden. Dies kann aber nur gelten, wenn eine grds ordnungsmäßige Modernisierungsankündigung vorliegt, welche die Ausschlussfrist (Rn 17) auslösen kann (Hinz NZM 13, 209, 226); unschädlich ist nur – wie § 555d V 1 zeigt – wenn allein der Hinweis nach § 555d II fehlt (s.a. Rn 18).