Gesetzestext
Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die
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zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, |
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Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, |
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künftige Höhe der Miete. |
A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Anwendungsbereich.
Rn 1
§ 555f ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er soll als dem Gesetz fremdartige Hinweisnorm va darauf ›aufmerksam machen und ermutigen‹, dass es die Möglichkeit gibt, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – egal, ob von Mieter oder Vermieter veranlasst – einvernehmlich zu regeln (BTDrs 17/10485, 22). Zum Anwendungsbereich s Vor § 555a Rn 3a.
B. Voraussetzungen.
Rn 2
Die Vertragsparteien können eine Vereinbarung über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Abschluss des Mietvertrags (›logische Sekunde‹) und nur aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen treffen. Generelle Vereinbarungen sind mithin ebenso unzulässig wie Vereinbarungen vor Abschluss des Mietvertrags. Ein neuer Vermieter tritt nach § 566 I oder § 57 ZVG in die Vereinbarung ein. Mit einem neuen Mieter ist eine neue Vereinbarung zu treffen (Abramenko § 3 Rz 6).
C. Inhalte.
I. Weichendes Recht.
Rn 3
§ 555f Nr 1–3 sprechen für sich und zählen beispielhaft mögliche Inhalte einer Vereinbarung über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen auf. Den Mietvertragsparteien steht es frei, weitere Abreden zu treffen und den Mietvertrag beliebig anzupassen, soweit das Mietrecht abdingbar ist. Möglich ist zB die Erbringung einer Sonderkaution durch den Mieter (Hinz NZM 12, 777, 785) oder Verabredungen zu Ersatzwohnraum (BGH WuM 10, 565 [BGH 22.06.2010 - VIII ZR 192/09] Rz 4).
II. Zwingendes Recht.
Rn 4
Die in §§ 555a ff und in den §§ 559 ff jew enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren, können aus Anlass einer konkreten baulichen Maßnahme durch Vereinbarungen nach § 555f überwunden werden (Abramenko § 3 Rz 9; BTDrs 17/10485, 22; aA Aufderhaar/Jaeger ZfIR 13, 173, 183). Für anderes zwingendes Recht gilt dies nicht mit Ausn der von § 555f ausdrücklich genannten Gewährleistungsrechte und der künftigen Miethöhe.Kapitel 2. Die MieteUnterkapitel 1. Vereinbarungen über die Miete