Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / 2. Mängel.

a) ›Formale‹.

aa) Grundsatz.

Rn 61

Erfüllt eine Abrechnung nicht die in Rn 52–60 genannten Voraussetzungen, ist sie ›formal‹ mangelhaft und damit unwirksam. Mit einer wegen formaler Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht (BGH NJW 11, 1867 Rz 15); vielmehr kann der Mieter in diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen (BGH NJW 11, 1867 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 27/10] Rz 15; 06, 2552 Rz 13). In der Abrechnung genannte Nachzahlungen sind dann nicht fällig, der Einwendungsausschluss des § 556 III 3 gilt – ggf teilweise (Rn 62; Rn 130) – nicht und der Einwendungsausschluss des § 556 III 6 gilt (noch) nicht.

bb) Einzelne Kosten (Teilwirksamkeit).

Rn 62

Betrifft ein formaler Mangel nur einzelne Kosten, soll die Abrechnung im Übrigen wirksam (= teilwirksam) sein, wenn die vom Mangel betroffenen Kosten ›unschwer herausgerechnet werden können‹ (BGH ZMR 17, 464 Rz 3; NJW 11, 143 Rz 42; 10, 3363 Rz 14; 07, 1059 Rz 11). So liegt es zB nicht, wenn der Vermieter einen unverständlichen Umlageschlüssel (§ 556a Rn 5 ff) wählt, der mit 2 Ausn für alle Kosten gilt und ohne die Ausn kein Nachzahlungsanspruch verbleibt (BGH NJW 08, 2258 [BGH 09.04.2008 - VIII ZR 84/07] Rz 16). Hinsichtlich des unwirksamen Teils ist der Vermieter verpflichtet, eine neue, formal wirksame Abrechnung vorzulegen.

b) ›Materielle‹.

aa) Überblick.

Rn 63

Hat der Vermieter seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSv Rn 52–60 formal erfüllt, werden andere Mängel als ›materiell‹ angesehen und sollen nicht berechtigen, eine erneute Abrechnung zu fordern. Dies überzeugt nicht, da Erfüllung iSv § 362 bei nicht obligationsgemäßer Leistung nicht eintritt (s.a. Rn 61). Außerdem soll der Mieter ›unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit‹ in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (BGH NJW 11, 368 [BGH 20.10.2010 - VIII ZR 73/10] Rz 16), zB wenn mit einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abgerechnet wurde und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Umlageschlüssels nicht kannte (BGH NJW 05, 219 [BGH 17.11.2004 - VIII ZR 115/04] unter II 1b).

bb) Begriff.

Rn 64

Ein materieller Mangel soll vorliegen, wenn die abgerechneten Kosten dem Ansatz und/oder der Höhe nach nicht bestehen (BGH NJW 11, 368 [BGH 20.10.2010 - VIII ZR 73/10] Rz 22) oder es keine Umlagevereinbarung gibt – das Verlangte also materiell-rechtlich nicht verlangt werden kann – oder ›sonstige‹ Mängel der Abrechnung vorliegen (BGH NJW 09, 283 [BGH 19.11.2008 - VIII ZR 295/07] Rz 22), etwa ein falscher Umlageschlüssel genutzt wird, zu hohe Verbräuche angegeben sind (BGH NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 20, die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind (BGH NJW 12, 1502 Rz 24), Soll- statt Ist-Vorauszahlungen angesetzt werden (BGH NJW 12, 1502 [BGH 15.02.2012 - VIII ZR 197/11] Rz 24) oder die angesetzten Wohnflächen falsch sind. Diese Mängel sollen nicht die Abrechnungspflicht (Rn 40), sondern allein die materielle Berechtigung berühren, über die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu befinden sei (BGH NJW 11, 368 [BGH 20.10.2010 - VIII ZR 73/10] Rz 22). Ungeachtet materieller Mängel sind Nachzahlungen also (zunächst) fällig und der Einwendungsausschluss des § 556 III 6 gilt. Kein materieller Mangel soll nach hM grds vorliegen, wenn der Vermieter Verbrauche (dazu § 556a Rn 15) oder Kostenaufteilungen geschätzt hat.

cc) Beanstandung.

Rn 65

Meint der Mieter, es liege ein materieller Mangel vor, muss er konkrete Beanstandungen vorbringen (dazu Rn 131 ff). Wenn nicht, schuldet der Mieter die in der Abrechnung genannte Nachzahlung (Rn 134).