Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / 3. Mieter: Bei beendetem Mietvertrag (Rückforderungsanspruch).

a) Grundsatz.

Rn 99

Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, hat der ehemalige Mieter – solange der Vermieter keine formal ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt (BGH NJW 11, 143 Rz 38) – nach dem Ende des Mietvertrags im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen (BGH ZMR 21, 874 Rz 59; NJW 13, 859 Rz 14; 12, 3508 Rz 8; 11, 143 Rz 38). Dieser Anspruch ist allerdings nur vorläufiger Natur (BGH NJW 11, 143 [BGH 22.09.2010 - VIII ZR 285/09] Rz 44) – selbst wenn er rechtskräftig tituliert ist.

Rn 100

Führt der Vermieter die Fälligkeit seiner Nachforderung durch eine formal ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbei, so steht die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils einer (späteren) Klage des Vermieters auf Zahlung der Vorauszahlungen nicht entgegen: der Rückzahlungsanspruch des Mieters wurde lediglich als ›zurzeit begründet‹ anerkannt (BGH NJW 11, 143 Rz 44). Der Mieter ist daher bis zum Eintritt der Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Vorauszahlungen ausgesetzt. Lediglich mit Nachforderungen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern im Wege der Aufrechnung geltend, führt dies zu keinem anderen Ergebnis (BGH NJW 11, 143 [BGH 22.09.2010 - VIII ZR 285/09] Rz 44).

Rn 101

Der Rückzahlungsanspruch ist nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung besteht (KG GuT 10, 200 [KG Berlin 22.03.2010 - 8 U 142/09]). Die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mietvertrag beendet wurde (AG Peine WuM 10, 420 [BGH 12.05.2010 - VIII ZR 185/09]). Der Vermieter kann die Abrechnung noch im Rückforderungsprozess vorlegen (BGH NJW 11, 143 [BGH 22.09.2010 - VIII ZR 285/09] Rz 38; 05, 1499 unter II 3).

b) Grenzen.

Rn 102

Ein Rückforderungsanspruch wird verneint, wenn das Mietende durch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 II Nr 3 hergeführt worden ist und die Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch dazu dienen soll, eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr 2 herbeizuführen (AG Köln ZMR 07, 281).

Rn 103

Ferner wird der Rückforderungsanspruch versagt, wenn der Mieter bereits während des Mietvertrags Gelegenheit hatte, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen (BGH ZMR 21, 874 Rz 61; NJW 13, 859 Rz 14; 12, 3508 Rz 7).

c) Sonstiges.

Rn 104

Ist das Urteil auf Rückzahlung noch nicht vollstreckt, kann der Vermieter nach Erteilung der Abrechnung Vollstreckungsabwehrklage erheben (BGH NZM 10, 783 [BGH 10.08.2010 - VIII ZR 319/09] Rz 5). Der Rückzahlungsanspruch wird jedoch als fortbestehend angesehen, wenn der Vermieter zwar abrechnet, aber keine Belegeinsicht gewährt (AG Charlottenburg GE 10, 1625).