I. Fälligkeit.
1. Allgemeines.
a) Grundsatz.
Rn 111
Der Anspruch auf Nachforderung soll bereits mit der vertraglichen Vereinbarung gem § 556 I entstehen (BGH NJW 16, 3231 [BGH 20.07.2016 - VIII ZR 263/14] Rz 20), aber erst mit Zugang einer ›formal‹ (Rn 61) ordnungsgemäßen Abrechnung fällig werden (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 25; 16, 3231 Rz 20). Materielle Mängel der Abrechnung (Rn 63) berühren die Fälligkeit hingegen nicht. Ohne Belang ist die Einwendungsfrist des § 556 III 5. Für preisgebundenen Wohnraum gilt über § 20 IV, § 4 VII und VIII NMV 1970 § 10 II WoBindG. Bei der Vermietung von Wohnungs- und Teileigentum hängt die Fälligkeit der Nachforderung nicht davon ab, dass der Beschluss nach § 28 II 1 WEG bestandskräftig ist (Rn 109).
b) Vermieterwechsel.
Rn 112
Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Abrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode stünden dem ehemaligen Vermieter zu (BGH NZM 07, 441 [BGH 04.04.2007 - VIII ZR 219/06] Rz 13; NJW 04, 851 [BGH 03.12.2003 - VIII ZR 168/03] unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht (Rn 83) und die Verpflichtung zur Auskehrung eines etwaigen Guthabens (Rn 124) treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Dies soll auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode gelten, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist (BGH NZM 07, 441 [BGH 04.04.2007 - VIII ZR 219/06] Rz 13).
2. Teilfälligkeit.
Rn 113
Betrifft ein formaler Mangel (Rn 61) nur einzelne Kosten, soll die Abrechnung im Einzelfall teilwirksam sein können (Rn 62). Der Mieter schuldet in diesem Falle eine Nachzahlung, wenn feststeht, dass sich für die übrigen Kosten eine Nachzahlung ergibt (BGH NJW 07, 1059 [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 1/06] Rz 11) oder wenn für die jew abgerechneten Kosten gesonderte Vorauszahlungen mit gesonderten Abrechnungen vereinbart sind.
3. Vertragliche Fälligkeitsregelungen.
Rn 114
Vertragliche Fälligkeitsregelungen sind möglich (AG Hamburg-Bergedorf ZMR 13, 203), aber an §§ 305 ff zu messen. Ob ein vereinbartes Zahlungsziel als Fälligkeitsregelung oder als Zahlungsfrist, die bereits einen fälligen Anspruch voraussetzt, auszulegen ist, ist eine Frage des Einzelfalls (Ddorf ZMR 00, 454). Bestimmt der Vermieter einseitig eine Zahlungsfrist, so tritt Fälligkeit nicht vor Ablauf dieser Frist ein (Ddorf WuM 06, 381 [OLG Düsseldorf 30.03.2006 - I-10 U 134/05]).
4. Zurückbehaltungsrecht.
Rn 115
Dem Mieter steht gegenüber der Nachforderung nach § 273 I ein temporäres Zurückbehaltungsrecht zu, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung durch Einsicht in die Belege (Rn 152 ff) ermöglicht (BGH NZM 22, 373 [BGH 26.10.2021 - VIII ZR 150/20] Rz 13; NJW 21, 693 Rz 12; NZM 19, 620 Rz 38; NJW 18, 1599 Rz 27). Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht bezieht, gehören neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten (BGH NJW 21, 693 Rz 13). Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es nicht (BGH NJW 21, 693 Rz 13). Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (BGH NJW 21, 693 [BGH 09.12.2020 - VIII ZR 118/19] Rz 14). Eine gleichwohl erhobene Zahlungsklage ist als ›derzeit nicht begründet‹ abzuweisen (BGH NZM 19, 620 [BGH 10.04.2019 - VIII ZR 250/17] Rz 38; NJW 18, 1599 Rz 29). Die Fälligkeit wird durch die Überprüfungsfrist für den Mieter aber nicht hinausgeschoben (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 25; 10, 1965 Rz 8; 06, 1419 Rz 20).
II. Verzug.
Rn 116
Der Verzugseintritt richtet sich nach § 286; erforderlich ist deshalb grds eine Mahnung (§ 286 I). Im Mietvertrag kann jedoch eine angemessene Frist vereinbart werden, innerhalb derer der Mieter ab Zugang der Rechnung zu zahlen hat. Eine solche Vereinbarung kann auch in Formularmietverträgen getroffen werden. Nach Fristablauf kommt der Mieter auch ohne Mahnung nach § 286 II Nr 2 in Verzug.
Rn 117
Soll nach Ablauf einer Zahlungsfrist Verzug eintreten (mit der Abrechnung verbundene vorsorgliche Mahnung), muss dies unzweideutig zum Ausdruck kommen (BGH NJW 08, 50 [BGH 25.10.2007 - III ZR 91/07] Rz 7). Der Mieter kommt nicht in Verzug, solange er die Nichtzahlung nicht zu vertreten hat (§ 286 IV). Da dem Mieter ein Überprüfungsrecht durch Einsicht in die Belege zusteht (Rn 152 ff), hat er das Unterlassen der Nachzahlung nicht zu vertreten, solange er von diesem Recht unverschuldet keinen Gebrauch machen kann (AG Naumburg WuM 04, 690).
III. Verjährung.
Rn 118
Nachforderungen aus einer formal wirksamen Abrechnung verjähren nach § 195 jew in 3 Jahren nach Zugang beim Mieter. Korrigiert der Vermieter eine grds wirksame Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, ändert sich nichts. Korrigiert er sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist, ändert das auch nichts: Nachzahlungen und Guthaben waren bereits mit Zugang der formal wirksamen Abrechnung jew fällig (LG Berlin MM 17, 30). Der Vermieter könnte durch eine neue Abrechnung den La...