1. Beschreibung der Betriebskosten.
a) Überblick.
Rn 25
Die Umlegungsvereinbarung muss genau regeln, welche Betriebskosten der Mieter tragen soll. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NZM 12, 608 [BGH 02.05.2012 - XII ZR 88/10] Rz 14). Der BGH hält allerdings eine ergänzende Vertragsauslegung für möglich (BGH NJW 07, 3060 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06] Rz 27 für die Umlegbarkeit von Breitbandkabelkosten; s.a. Riecke WuM 21, 10, 12).
b) Pauschale Benennung.
Rn 26
Zur Übertragung sämtlicher Betriebskosten – auch im preisgebundenen Wohnraum (s.a. BGH NJW 10, 1198 Rz 17) – genügt die Bestimmung, die auch Inhalt von AGB sein kann (BGH ZMR 16, 287 Rz 10), dass der Mieter ›die Betriebskosten‹ – also grds sämtliche umlagefähigen Betriebskosten iSv §§ 1 I 1, 2 BetrKV – zu tragen hat (BGH NJW-RR 20, 332 Rz 10; ZMR 16, 682 Rz 3). Dem Mietvertrag muss weder ein Betriebskostenkatalog beigefügt werden noch muss er auf § 556 I 2 oder die BetrKV Bezug nehmen. Nur sonstige Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV müssen namentlich benannt werden (BGH ZMR 23, 102Rz 29; ZMR 16, 287 Rz 11); sehr weitgehend für nicht näher definierte ›Wartungskosten‹ Frankf NZM 16, 264.
c) Benennung im Einzelnen.
Rn 27
Werden die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln abschließend – und nicht bloß beispielhaft – aufgeführt, können nur die genannten Betriebskosten umgelegt werden (LG Köln WuM 85, 346). Falschbezeichnungen sind unschädlich, wenn ohne Weiteres erkennbar ist, was gemeint ist (LG Berlin GE 07, 225). Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Kostenpositionen können im Einzelfall durch die Korrespondenz zwischen den Parteien und durch jahrelange Übung ›konkretisiert‹ werden (KG GE 14, 1584).
d) Wohnungseigentum.
Rn 28
Der Vermieter eines Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigentums muss beachten, dass nicht alle Positionen einer WEG-Abrechnung nach § 28 II 2 WEG auf einen Mieter umgelegt werden können. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören va die Verwaltungskosten und dem Grunde nach auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 II Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV; s.a. Rn 8). Eine Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Kosten für die (Eigentums-)Wohnung ›gemäß Verwaltungsabrechnung‹ zu tragen hat, wäre gem. §§ 134, 556 I, IV nichtig (Riecke GuT 11, 12). Ferner ist zu beachten, dass es Betriebskosten gibt, die kein Bestanteil der Abrechnung sind, zB die Grundsteuer.
e) Änderungsvertrag.
Rn 29
Für einen – ggf schlüssigen – Änderungsvertrag, der die Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, die der Mieter bislang nicht tragen musste, ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter dem zustimmt (BGH NJW 08, 283 Rz 18). Dafür reicht es grds nicht aus, dass der Mieter eine Abrechnung lediglich nicht beanstandet (BGH ZMR 16, 519 Rz 26; ZMR 14, 965 Rz 19). Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Abrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, den Mietvertrag zu ändern (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; NJW 08, 1302 Rz 10; 08, 283 Rz 18). Anders soll es liegen können, wenn der Vermieter vor der Versendung der Abrechnung telefonisch oder schriftlich eine Änderung ankündigt, der eine die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten enthaltende Abrechnung folgt. Gleicht der Mieter alsdann die Nachforderung vorbehaltlos aus oder leistet er die vom Vermieter angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen, könne in diesem Verhalten seine Zustimmung liegen (BGH ZMR 14, 965 Rz 20; NJW 08, 283 Rz 19).
2. Neue Betriebskosten (Mehrbelastungsklausel).
Rn 30
Die Mietvertragsparteien können bei Abschluss des Mietvertrags (BGH NJW 06, 3558 Rz 11; Riecke WuM 21, 10, 15) oder aktuell vereinbaren, dass der Mieter (auch) ›neue‹ Betriebskosten (= Betriebskosten, die erst nach Vertragsschluss entstehen oder durch öffentliche Abgaben neu eingeführt werden), etwa die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, tragen soll (›Mehrbelastungsklausel‹). Diese werden dann wirksam einbezogen, wenn die Klausel eine Umlage im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften bewirken soll und die Umlage nicht rückwirkend erfolgt (BGH NJW 06, 3558 [BGH 27.09.2006 - VIII ZR 80/06] Rz 11). Die Pflicht des Mieters entsteht mit der Vollendung der Modernisierungsmaßnahme (str; s.a. Harsch MietRB 21, 248, 251). Ist die Kostenposition bereits in dem Mietvertrag aufgeführt und fallen die Kosten tatsächlich erst später an, so erfolgt die Umlage bereits aufgrund der vorhandenen vertraglichen Regelung (BGH NJW 04, 417 Rz 16). Ohne Verabredung ist die Umlage nicht möglich. Im Einzelfall kann allerdings eine ergänzende Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit führen (s.a. Rn 29) – etwa, wenn die neuen Betriebskosten durch eine duldungspflichtige Modernisierung anfallen (BGH NJW 07, 3060 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06] Rz 27). Die Maßnahme, die zum Entstehen der neuen Betriebskosten führt, muss nicht einer wirtschaftlichen oder praktischen Notwendigkeit entsprechen. Der Vermieter kann grds frei entscheiden. Er muss sich lediglich an die Grundsätze...