Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / VIII. Anforderungen an wirksame Abrechnung (›formale‹ Voraussetzungen).

1. Überblick.

a) Allgemeines.

Rn 52

Der Vermieter erfüllt iSv § 362 I seine Pflicht, abzurechnen, wenn seine Abrechnung den Anforderungen des § 259 I genügt, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 15; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15). Für die Annahme einer Erfüllung sind nach hM ›keine zu hohen Anforderungen‹ zu stellen (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 13; 12, 12 Rz 24). Es genügt, dass sich einzelne Angaben, etwa zum Umlageschlüssel (Rn 58), dem Vertrag oder den den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 17; NJW-RR 20, 587 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 13). Notwendig ist idR eine schriftliche Niederlegung, jedoch bei preisfreiem Wohn- und Geschäftsraum nicht in Schriftform iSd § 126 – insb keine eigenhändige Unterschrift. Auch die Anforderungen an die Textform (§ 126b) müssen nicht erfüllt sein (aA Lützenkirchen NZM 18, 266, 267). Eine nur mündliche Abrechnung ist in zumutbarer Weise allerdings nicht nachprüfbar (für preisgebundenen Wohnraum s § 20 NMV 1970 iVm § 10 WoBindG). Ist bei mehreren Mietern die Abrechnung nur an einen gerichtet, ist die Pflicht (Rn 40) nur gegenüber diesem erfüllt (BGH NJW 10, 1965 [BGH 28.04.2010 - VIII ZR 263/09] Rz 8 und Rz 11).

b) Nachvollziehbar- und Prüffähigkeit.

Rn 53

Ob der Vermieter mit einem Abrechenwerk seine Abrechnungspflicht (Rn 40) iSd § 362 erfüllt hat, richtet sich ua danach, ob der Mieter anhand des Abrechenwerks in der Lage ist, 1. die zur Umlage anstehenden Betriebskosten (Rn 3) zu erkennen und 2. anhand der ihm mitgeteilten Umlageschlüssel (§ 556a Rn 5 ff) den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuprüfen (stRspr, etwa BGH NJW 18, 1599 Rz 15; ZMR 17, 464 Rz 4). Der Mieter muss also aus der Abrechnung die ihm angelasteten Kosten klar ersehen und überprüfen können (BGH NJW 10, 3645 [BGH 06.10.2010 - VIII ZR 183/09] Rz 17), so dass eine Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege (Rn 152) nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH WuM 17, 529 Rz 16; GE 17, 830 Rz 5). Dass die Abrechnung aus mehreren Seiten besteht, der Mieter ggf zurückblättern und auf verschiedenen Seiten enthaltene Angaben gedanklich zusammenführen muss, ist dabei unschädlich (BGH WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 16). Maßgeblich ist der ›durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte‹ Mieter (BGH NJW 15, 51 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 97/14] Rz 16; 11, 1867 Rz 14).

Rn 54

Erläuterungen sind grds nicht notwendig – selbst, wenn ›extreme‹ Kostensteigerungen vorliegen (BGH NJW 08, 2260 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 261/07] Rz 12 ff). Auch gesetzlich vorgegebene Formeln und Berechnungsmethoden müssen nicht erklärt werden (s.a. Rn 37). Anders ist es, wenn zB eine tabellarische Darstellung aus sich heraus nicht hinreichend verständlich ist, oder bei Schlagworten und bei nicht allgemein bekannten Abkürzungen.

c) Mindestangaben.

Rn 55

Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [BGH 23.11.1981 - VIII ZR 298/80] unter II 2 a) aa):

Rn 56

Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.

• ›Gesamtkosten‹ meint den Betrag, der sich bei der Zusammenstellung der Betriebskosten (Rn 3) des jeweiligen Umlegungsbezugspunktes (Rn 46 ff) am Ende der Addition sämtlicher Rechnungen, die im Abrechnungszeitraum (Rn 42) zu den konkreten Kostenpositionen nach dem Abrechnungsprinzip (Rn 44) anzusetzen sind, nach Behauptung des Vermieters errechnet. Warum Kosten von früheren Abrechnungen erheblich abweichen, muss nicht angegeben werden (BGH NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 20).
• Eine Zusammenstellung ist nach hM entbehrlich, wenn Kosten nur auf die Mietsache entfallen, also ›wohnungsbezogen‹ sind, zB Grundsteuer oder Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung (BGH NZM 13, 457 [BGH 17.04.2013 - VIII ZR 252/12] Rz 7; 11, 581 Rz 3; NJW 10, 3228 [BGH 23.06.2010 - VIII ZR 227/09] Rz 12; 08, 2105 Rz 20).
• Es genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der gewählten Wirtschafts- und Abrechnungseinheit (Rn 48) umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH NJW 16, 866 [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 93/15] Rz 8). Angaben über die Zusammensetzung des Umlegungsbezugspunktes (Rn 46 ff), zB die Bezeichnung davon umfasster Gebäude, bedarf es also nicht (BGH GE 12, 954 Rz 3).

• Bei der Zusammenstellung genügt es grds, nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV zu dif...