Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556a BG ... / E. Vermietetes Wohnungseigentum (§ 556a III).

I. Tatbestandsvoraussetzungen (§ 556a III 1).

1. Wohnungseigentum.

Rn 36

§ 556a III ist anwendbar, wenn ein WEigtümer ab dem 1.12.20 SonderE vermietet (s.a. § 13 Rn 3 ff WEG). Für das SonderE, das einem Teileigentümer zusteht (idR Gewerberaummiete), ist § 556a III hingegen nicht – auch nicht entspr – anwendbar (Martini AnwZert MietR 21/21). Auf Verträge vor dem 1.12.20 ist § 556a III anwendbar, soweit die Vertragsparteien bislang keine Umlageschlüssel vereinbart haben (Jacoby ZMR 21, 1, 6). Ferner ist § 556a III anwendbar, soweit der Bereich des § 556a II 1 erfasst ist (Rn 25 ff).

2. Betriebskosten.

Rn 37

Zum Begriff der Betriebskosten s § 556 Rn 3. § 556a III 1 unterfallen auch die Umlageschlüssel der WEigtümer, die diese sich für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten gegeben haben, soweit sie wirksam sind.

3. Keine abweichende Vereinbarung.

Rn 38

Die Vertragsparteien haben nach § 556a I keinen oder keine anderen Umlageschlüssel vereinbart (Rn 36; Rn 5 ff). Der Mieter ist nach §§ 535, 241 II, 242 nicht verpflichtet, einer Vertragsänderung zuzustimmen.

II. Rechtsfolge (§ 556a III 1).

1. Grundsatz.

Rn 39

Sind die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, gelten zwischen den Vertragsparteien, die Umlageschlüssel, die im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, nach § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung iSv § 10 I 2 WEG jew für eine Kostenposition gelten. Der Umlageschlüssel kann sich mehrfach und jährlich ändern. Die Umlageschlüssel sind für sämtliche Abrechnungen anzuwenden, die nach dem 1.12.20 erstellt werden (aA Martini AnwZert MietR 21/21).

2. Ausnahme (§ 556a III 2).

Rn 40

Die Betriebskosten sind für eine oder mehrere Kostenpositionen nach § 556a I 1 (Rn 20 ff) umzulegen, wenn der Umlageschlüssel, der im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung gilt, im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien nicht oder nicht mehr billigem Ermessen widerspricht.

Rn 41

Ob es so liegt, ist anhand der Interessenlage von Mieter und Vermieter zu ermitteln (BRDrs 168/20, 103). Unbilligkeit ist zB anzunehmen, wenn der Mieter nach § 556a III 1 für eine Kostenposition mehr als 10 % zahlen müsste ggü einer Anwendung von § 556a I 1 (aA Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter Rn 57). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dadurch auf Kosten sitzenbleibt. Bsp: Die Größe der Miteigentumsanteile orientiert sich nicht an den Wohn- und/oder Nutzflächen. Unbilligkeit ist va anzunehmen, wenn der Schlüssel auch im Verhältnis zwischen dem WEigtümer und GdW unbillig ist und ein Anspruch auf Änderung nach § 18 II, 10 II WEG besteht.