Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556a BG ... / II. Nach Willkür des Vermieters (§ 556a II 1).

1. Sinn und Zweck.

Rn 25

§ 556a II 1 verfolgt das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen (BGH ZMR 16, 521 Rz 19). Er räumt dem Vermieter allerdings nur ein Recht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht – auch wenn Erfassungsmöglichkeiten vorhanden sind (Rn 31). Aus § 556a II 1 folgt auch kein Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten (s.a. Rn 6).

2. Anwendungsbereich.

Rn 26

§ 556a II 1 ist zum einen anwendbar, wenn Betriebskosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden (§ 556a I 2), künftig entspr Verbrauch oder Verursachung auch umgelegt werden sollen. § 556a II 1 erlaubt zum anderen einen Eingriff in die Mietstruktur (§ 535 Rn 177). Wie sich aus § 556a II 3 ergibt, kann der Vermieter von einer (Teil-)Inklusivmiete – soweit möglich – zu einer verbrauchs- oder verursachungsbezogenen Abrechnung übergehen; entspr gilt für Pauschalen. Nicht erfasst sind jedoch Fälle, in denen eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Versorger vereinbart ist (AG Hamburg-Blankenese ZMR 13, 814), was zulässig ist, aber einen Vertrag des Mieters mit dem Versorger voraussetzt (BTDrs 14/4553, 52). Das Änderungsrecht kann für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut ausgeübt werden (BGH ZMR 16, 521 Rz 22).

3. Voraussetzungen.

Rn 27

Voraussetzung ist, 1. dass die Mietvertragsparteien einen Umlageschlüssel vereinbart haben (Rn 5 ff) und 2. eine Möglichkeit besteht, Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen.

4. Durchführung.

Rn 28

Der Vermieter muss eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung in Textform (§ 126b) abgeben. Die Erklärung muss den Umfang der Vertragsänderung klar erkennen lassen. Insb muss der künftige Umlageschlüssel so eindeutig dargestellt werden, dass der Mieter die Abrechnung nachprüfen kann (LG Hamburg ZMR 98, 36). Eine Begründungspflicht sieht das Gesetz nicht vor. Die Erklärung des Vermieters muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes abgegeben werden (§ 556a II 2; BGH ZMR 16, 521 Rz 22). Eine Rückwirkung ist ausgeschlossen.

5. Rechtsfolgen.

Rn 29

Liegen die in Rn 27–28 genannten Voraussetzungen vor, kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform (§ 126) bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. § 556a II 1 gestattet es, eine verursachungsgerechte Abrechnung auch unter Berücksichtigung eines Festanteils vorzunehmen (BGH ZMR 16, 521 Rz 17). Waren die Kosten in der Miete bislang enthalten, ist sie herabzusetzen (§ 556a II 3).

Rn 30

Mit dem Wirksamwerden der einseitigen Änderung wird die getroffene Regelung Vertragsbestandteil. Der Vermieter ist also ua auch berechtigt, auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag Vorauszahlungen zu erheben.