Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556b BG ... / A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 556b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 551. Er ordnet an, wann die Miete (§ 535 Rn 172) fällig ist, und bestimmt dafür eine Vorleistungspflicht (BGH NJW 10, 2879 Rz 45). Die Karenzzeit von 3 Werktagen dient dem Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung (§§ 573, 543) auslösen können (BGH NJW 10, 2879 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 129/09] Rz 46). § 556b II 1 trifft zum Mieterschutz Regelungen zur Aufrechnung (§§ 387 ff) und zum Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 320).

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

§ 556b I gilt für Wohnraum (dazu § 557 Rn 3). Auf Mietverträge über andere Räume ist er entspr anwendbar (§ 579 II). Für Mietverträge über Grundstücke, im Schiffsregister eingetragene Schiffe und für bewegliche Sachen gilt die Endfälligkeit als Regelfall (§ 579 I; BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). § 556b II ist ausschl auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar.

III. Abdingbarkeit.

Rn 3

§ 556b I ist abdingbar (BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). Etwa die Anordnung, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist (BGH NJW 11, 2201 Rz 14), ist grds wirksam. Dies kann anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er wegen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (BGH NJW 11, 2201 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 191/10] Rz 14).

Rn 4

§ 556b II 1 ist hingegen zwingend (§ 556b II 2). Eine Abweichung zu Lasten des Mieters liegt zB vor, wenn statt der Text- (Rn 8) die Schriftform (§ 126) gefordert wird (LG Konstanz NJW 14, 1895 [OLG Hamm 11.10.2013 - 9 U 35/13]). Wirksam ist dagegen eine Vereinbarung, die eine mündliche Erklärung ausreichen lässt.

IV. Übergangsregelung.

Rn 5

Gem Art 229 § 3 I Nr 7 EGBGB ist auf Altverträge, dh solche, die am 1.9.01 bereits bestanden, § 551 I aF anzuwenden (s.a. BGH NJW 09, 1491 [BGH 04.02.2009 - VIII ZR 66/08] Rz 14), wonach die Miete grds zum Monatsende zu zahlen ist (§ 551 I 2 aF). Maßgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ist in einem Altvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Miete so rechtzeitig zu überweisen, dass sie dem Konto des Vermieters bis zur Fälligkeit gutgeschrieben wird, ist die Klausel unwirksam (AG Hamburg FD-MietR 21, 444279; aA ggf LG Berlin GE 17, 1095). Für § 556b II fehlt eine Übergangsregelung. Für Altverträge ist aber zu prüfen, ob sich eine andere Beurteilung zur rechtlichen Wirksamkeit der bisher vereinbarten Kombinationsklauseln ergibt (dazu BGH NJW 11, 2201 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 191/10] Rz 14).