Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556c BG ... / C. Voraussetzungen (§ 556c I).

I. Kostentragungspflicht des Mieters.

Rn 5

Der Mieter muss bereits bislang die Betriebskosten für Wärme und/oder Warmwasser tragen. Dies ist grds stets und auch ohne Umlegungsvereinbarung der Fall (§ 556 Rn 34). Anders ist es nur in den Fällen der §§ 2, 11 HeizkostenV – bei denen eine Inklusivmiete vorstellbar ist, welche die Betriebskosten für Wärme und/oder Warmwasser umfasst. Liegt es so, bedarf es einer Umlegungsvereinbarung iSv § 556 Rn 35.

II. Wärmelieferung.

Rn 6

Der Vermieter – bzw bei vermietetem Sondereigentum die GdW nach § 9a I 1 WEG – hat mit einem gewerblichen Wärmelieferanten (Contractor) einen Wärmeliefervertrag iSv § 2 WärmeLV geschlossen (Contracting) und beabsichtigt, die Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf eine eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umzustellen. Entscheidend ist, dass der Betrieb der Anlage in die Regie des Wärmelieferanten übergeben wird (LG Lübeck NJOZ 17, 911).

III. Neue Anlage oder Wärmenetz.

1. Neue Anlage (§ 556c I 1 Fall 1).

Rn 7

Erforderlich ist eine vom Wärmelieferanten neu errichtete vollständige Anlage (Schmid ZMR 13, 776, 779). ›Neu errichtet‹ idS ist keine Heizungsanlage, die nur modernisiert wird. Auf den dabei erreichten Jahresnutzungsgrad (Rn 12) kommt es nicht an.

2. Lieferung aus Wärmenetz (§ 556c I 1 Fall 2).

Rn 8

Erfasst wird der Wechsel von einer stationären Heizungsanlage zu einem Wärmenetz. Nicht erfasst wird zB der Wechsel zu einem Gasleitungsnetz (Pfeifer DWW 14, 15).

3. Verbesserte Effizienz.

Rn 9

Die Umstellung auf Wärmelieferung muss jew mit einem Effizienzgewinn verbunden sein – eine auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 23) in den Gesetzentwurf eingefügte Voraussetzung. ›Effizienzgewinn‹ meint, dass quantitative und qualitative Verluste, die bei der Wandlung, dem Transport und der Speicherung von Energie entstehen, minimiert werden und also zur Einsparung von Primär- (§ 555b Rn 10) und/oder Endenergie (§ 555b Rn 4) führen (s.a. die Begründung zur WärmeLV bei BAnz AT 20.6.13 B2, 5). Der Ort der Minimierung und das Maß des Effizienzgewinns sind wegen der Kostenneutralität (Rn 10) unerheblich.

4. Kostenneutralität.

Rn 10

Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beim Kostenvergleich sind nach § 8 WärmeLV für das ›Mietwohngebäude‹ (= den jeweiligen Umlegungsbezugspunkt, § 556 Rn 46 ff) gegenüberzustellen die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme oder Warmwasser, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte, und die Kosten, die der Mieter fiktiv zu tragen hat, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezieht (dazu Hinz PiG 111, 157, 162). Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Überganges zur Wärmelieferung (Flatow NJW 13, 1185, 1188). Die bisherigen Betriebskosten sind nach § 9 WärmeLV, die Kosten der Wärmelieferung nach § 10 WärmeLV zu berechnen. Die Kostenneutralität ist auch nach einer Auslegung unverzichtbar (Hinz PiG 111, 157, 160). Um eine Kostenneutralität herzustellen, kann der Vermieter einen Teil der Kosten der Wärmelieferung übernehmen (zur Abrechnung Hinz PiG 111, 157, 161). Eine Reduzierung der ›kalten‹ Miete reicht demgegenüber nicht.

IV. Verbesserung der Betriebsführung (§ 556c I 2).

1. Überblick.

Rn 11

Wenn die bisherige Anlage einen ›Jahresnutzungsgrad‹ von mindestens 80 % erreicht (Rn 12), reicht bei Kostenneutralität (Rn 10) die Verbesserung der Betriebsführung (Rn 13).

2. Jahresnutzungsgrad.

Rn 12

Die Heizenergie wird aus der verbrauchten Brennstoffmenge bestimmt. Vermindert um Abgasverlust, Kesselverlust, Stillstandsverluste, Verluste von Warmwasserspeichern und Verteilungsverluste ergibt sich die tatsächlich nutzbare Heizenergie. Gemessen über ein Jahr und geteilt durch die im Brennstoff enthaltene Energiemenge, ergibt sich der Jahresnutzungsgrad. Der Nutzungsgrad wird nach DIN 4702 T8 ermittelt.

3. Verbesserung der Betriebsführung.

Rn 13

›Betriebsführung‹ meint Wartung und Steuerung einer bestehenden Heizungsanlage (BTDrs 17/10485, 14). ›Verbesserung‹ meint, dass es bei der Anlage zu irgendeinem Effizienzgewinn (Rn 9) kommt.