Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556d BG ... / B. Voraussetzungen (§ 556d I).

I. Neuabschluss eines Mietvertrags.

Rn 2

In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Neuabschluss eines Mietvertrags, nicht der Zeitpunkt des Mietgebrauchs. Spätere Änderungen der Miethöhe sind unerheblich. Ein Neuabschluss liegt auch dann vor, wenn der bisherige Mietvertrag wirksam gekündigt ist und die Mietvertragsparteien vergleichsweise eine ›Fortsetzung‹ vereinbaren (BGH NJW 98, 2664; aA Harke ZMR 15, 595; Blank WuM 14, 641,643). Die Kündigung kann nicht ›zurückgenommen‹ oder ›widerrufen‹ werden. Bei einem Parteiwechsel soll es auf den Einzelfall ankommen, ob es einen neuen Vertrag gibt (BGH NZM 12, 341 [BGH 21.02.2012 - VIII ZR 117/11] Rz 4). Sachliche Änderungen des Vertragsgegenstandes sind kein Neuabschluss. Auch ein gesetzlicher Vertragsübergang (§ 566) ist kein Neuabschluss. Liegen die Voraussetzungen des § 545 vor, fehlt es auch an einem Neuabschluss.

II. Wohnraum.

Rn 3

Erfasst sind Mietverträge über Wohnraum (Vor § 556d Rn 3). Der typische Anwendungsfall ist eine Wiedervermietung. § 556d I ist aber auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung anwendbar.

III. Wohnraum liegt in einem bestimmten Gebiet (§ 556d I 1, II).

1. Überblick.

Rn 4

Der Wohnraum muss räumlich in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d II 1 bestimmten Gebiet liegen.

2. Rechtsverordnung.

Rn 5

556d II 1 ermächtigt die Landesregierungen iSv Art 80 I 1 GG, Gebiete mit ›angespannten Wohnungsmärkten‹ durch Rechtsverordnung für die Dauer von jew höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Die Rechtsverordnung muss nach § 556d II 4 spätestens mit Ablauf des 31.12.25 außer Kraft treten. Bestimmung und Abgrenzung dieser Gebiete erfordert eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme (BayVerfGH NJW-RR 17, 777 [KG Berlin 01.02.2017 - 13 UF 163/16] Rz 32).

3. Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d II 2).

Rn 6

Was ein Gebiet mit ›angespannten‹ Wohnungsmärkten ist, definiert § 556d II 2 legal. § 556d II 3 beschreibt dies nicht abschließend. Etwa § 556d II 3 Nr 1 sieht einen angespannten Wohnungsmarkt als gegeben an, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Mietbelastung iSv § 556d II 3 Nr 2 ist der prozentuale Anteil der Nettokaltmiete am Einkommen der Haushalte. Bezugsgröße ist wie bei § 557b I und § 558d II 2 der Haushalt. Auch in Betracht kommt zB ein hohes Mietniveau (BTDrs 18/3121, 29) oder die Abweichung der Neuabschlussmieten von der ortsüblichen Vergleichsmiete (Blank WuM 14, 641).

4. Begründung der Rechtsverordnung (§ 556d II 5–7).

a) Überblick.

Rn 7

Die Rechtsverordnung muss – was nicht selbstverständlich ist – nach § 556d II 5 ›begründet‹ werden. Nach § 556d II 6 ist anzugeben, dass, warum und in welchem Umfang ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegt, dort also die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (BGH ZMR 19, 845 Rz 18). Dazu sind der auf die einzelne Gemeinde bezogene Bewertungsmaßstab und das daraus für die einzelne Gemeinde resultierende Ergebnis an einer allg zugänglichen Stelle offenzulegen (BGH MDR 23, 1103 [BGH 12.07.2023 - VIII ZR 60/22] Rz 17; s.a. BayVerfGHNJW-RR 17, 777 Rz 29).

b) Fehlende/Unzureichende Begründung.

Rn 8

Fehlt eine Begründung vollständig oder ist diese nicht zureichend, ist die entspr Rechtsverordnung nichtig (BGH WuM 20, 488 Rz 9; ZMR 19, 845 Rz 14; BayVerfGH NJW-RR 17, 777 Rz 30), was vom Zivilgericht zu prüfen ist (BGH ZMR 19, 845 Rz 15). Was gilt, muss stets aktuell geklärt werden, da viele bislang als unwirksam angesehene Rechtsverordnungen mittlerweile (wieder) wirksam sind, zu Berlin vgl ua BGH WuM 20, 488 [BGH 27.05.2020 - VIII ZR 292/19] Rz 6.

Rn 9

Die Länder schulden für unwirksame Verordnungen keinen Schadensersatz (BGH ZMR 21, 466 Rz 13 ff).