Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556g BG ... / II. Voraussetzungen.

1. Unzulässige Miete.

Rn 5

Der Mieter hat eine Miete gezahlt, die das nach §§ 556d ff zulässige Maß überschreitet. Dazu muss der Mieter darlegen und beweisen, welche Miete ortsüblich wäre.

2. Rüge (§ 556g II 1, 2).

a) Allgemeines (§ 556g II 1).

Rn 6

Der Mieter (§ 535 Rn 90 ff) hat ggü dem Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) einen von ihm angenommenen Verstoß gegen das nach §§ 556d ff zulässige Maß vor seinem Zurückverlangen gerügt (§ 556g II 1). Eine Rüge ist auch erforderlich, wenn der Mieter aufrechnen will (Hinz ZMR 14, 593, 599). Eine Rüge ist hingegen ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter den Teil der Miete, der das in § 556d I beschriebene Maß übersteigt, von Anfang an nicht gezahlt hat (Abramenko MDR 15, 921). Die Rüge muss nicht von sämtlichen Mietern erhoben werden (BGH ZMR 20, 827 Rz 38; 20, 629 Rz 95). Bei einer Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g II erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden (§ 557a Rn 12).

b) Inhalt (§ 556g II).

aa) Grundsatz (§ 556g II 1).

Rn 7

Die Rüge muss grds nicht begründet werden (BTDrs 19/6153, 21). Es bedarf bloß einer Mitteilung/Beanstandung des Mieters (BTDrs 19/4672, 29; Blank IMR 18, 485; aA Horst MDR 19, 971, 975; Scheidacker GE 19, 101, 102).

bb) Ausnahme (§ 556g II 2).

Rn 8

Anders liegt es, wenn der Vermieter seiner Obliegenheit nach § 556g Ia 1 (Rn 13 ff) nachgekommen ist und also eine ausreichende Auskunft in Textform gegeben hat (arg § 556g Ia 3 und 4). In diesem Falle muss sich der Mieter nach § 556g II 2 auf diese Auskunft ›beziehen‹ und unter Angabe der entsprechenden, ggf negativen Tatsachen unter Beachtung von §§ 555e I, II, 555f I, II behaupten, die Mietsache (§ 535 Rn 103 ff) liege in einem nach § 555d II 1 bestimmten Gebiet und die Miete habe zu Beginn die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) um mehr als 10 % überstiegen. Für die Begründung des Übersteigens bedarf es keines Gutachtens. Es reicht zB der Hinweis auf eines der in § 558a II genannten Begründungsmittel, aber auch die Verweisung auf Zeitungen, das Internet oder andere allgemein zugängliche Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ferner ist zu behaupten, dass kein Fall des § 556f S 1 oder S 2 vorliegt. Die Anforderungen an die Begründung steigen in dem Maß, wie der Vermieter bereits Auskunft iSv § 556g III erteilt hat. Hat der Vermieter sich qualifiziert unter Angabe von Tatsachen zu §§ 555e I, II oder 555f I, II erklärt, muss das auch der Mieter (aA Hinz ZMR 19, 557, 560).

c) Form (§ 556g IV).

Rn 9

Die Rüge bedarf nach § 556g IV der Textform (§ 126b).

3. Betroffene Miete (§ 556g II).

Rn 10

Der Mieter (§ 535 Rn 90 ff) kann grds jede Mietzahlung zurückverlangen, wenn er eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete zahlen soll und dies rügt. Zinsen können verlangt werden, soweit sich der Vermieter in Verzug befindet. Daneben ist der Mieter berechtigt, den nicht geschuldeten Mietanteil nicht zu zahlen. Rügt der Mieter den Verstoß allerdings mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses – auf eine Kenntnis vom Rügerecht oder ein Verschulden kommt es nicht an – oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge (§ 130) bereits beendet (= der Mietvertrag und die Mietzeit waren beendet), kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen (§ 556g II 3). Nach §§ 280, 241 II kann anderes gelten, wenn der Vermieter eine für die Begründung der Miete notwendige Auskunft ungebührlich hinausgezögert hat.