Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 557a BG ... / B. Inhalt einer Staffelmietvereinbarung (§ 557a I, II).

I. Voraussetzungen.

1. Schriftlich (§ 557a I Hs 1).

Rn 4

Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 schriftlich (§ 126) getroffen werden. Der Schriftform gleichwertig ist die elektronische Form (§ 126a). Die Textform (§ 126b) ist hingegen unzureichend. Wird die Staffelmietvereinbarung nicht formgerecht vereinbart, ist sie unwirksam.

2. Bestimmte Zeiträume (§ 557a I Hs 1).

Rn 4a

Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Hierfür ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal erhöht (BGH ZMR 06, 192, 195). Die Parteien müssen also mindestens zwei Staffeln (= Zeiträume) abmachen (Kinne ZMR 01, 868, 877). Die Staffelmietvereinbarung selbst kann unbegrenzt abgeschlossen werden. Der Mieter ist durch § 557a III geschützt. Wird sie nicht unbegrenzt abgeschlossen, endet sie mit Ablauf der letzten vereinbarten Staffel. Es gibt also keine automatische Fortschreibung. Der Mietvertrag iÜ bleibt vom Ende der Vereinbarung unberührt. Nach ihrem Ablauf gilt die in der letzten Staffel vereinbarte Miete. Mieterhöhungen richten sich mit dem Ende nach §§ 557–560.

3. Eigentliche Staffelmietvereinbarung.

a) Zeitraum zwischen zwei Staffeln (§ 557 II 1).

Rn 5

Gem § 557a II 1 muss jede ›Staffel‹ (= der Zeitraum zwischen zwei Mieten) mindestens ein Jahr betragen, kann aber auch länger sein oder wechseln (Mersson ZMR 02, 732). Bsp 1.1 bis 31.12. Diese Mindestzeit ist nach hM eine absolute Grenze. Die gesamte Staffelmietvereinbarung soll daher nach § 557a IV nichtig sein, wenn auch nur eine der vorgesehenen Staffeln kürzer ist, zB ein Tag fehlt (LG Berlin GE 06, 453; 00, 345; 95, 369; MM 90, 68; LG Kiel WuM 00, 308 [LG Kiel 30.09.1999 - 8 S 330/98]; LG Hamburg NZM 99, 957). Dem Mieter kann es nach § 242 indes verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist zu berufen, zB wenn der Beginn des Mietvertrages, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung aber offensichtlich vergessen wird (LG Berlin GE 06, 453; LG Hamburg NZM 99, 957). Und auch die einmalige Verkürzung einer Staffel ohne Anpassung der folgenden führt nicht zur Unwirksamkeit der ganzen Staffelmietvereinbarung (LG Berlin ZMR 04, 279).

b) Nennung der Staffelmiete (§ 557 I Hs 2).

Rn 5a

In der Staffelmietvereinbarung ist nach § 557a I Hs 2 die jeweilige Miete für eine Staffel oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Die Erhöhung darf nicht von späteren Ereignissen, Entwicklungen, zB der Vergleichsmiete (LG Halle ZMR 04, 821, 822) oder sonstigen Vereinbarungen abhängig gemacht werden (LG Berlin GE 09, 1494). Auch die Angabe der jeweiligen Miete in Quadratmetern reicht nicht (LG Berlin MM 09, 75; LG Görlitz WuM 97, 682 [LG Görlitz 24.09.1997 - 2 S 12/97]). Ferner ist die bloße Angabe eines Erhöhungsprozentsatzes unzureichend (BGH NJW 12, 1502 Rz 14; Braunschw NJW-RR 86, 91). Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten 10 Jahre in einem Geldbetrag und für die nachfolgenden Jahre unzulässig in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gem § 139 allerdings nicht insg unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH NJW 12, 1502 [BGH 15.02.2012 - VIII ZR 197/11] Rz 15).

II. Verstöße.

Rn 6

[nicht besetzt]

Rn 7

Der Mietvertrag bleibt bei Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung (Rn 4 ff) iÜ wirksam. Der Mieter schuldet dann die Miete, die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Mieterhöhungen richten sich nach §§ 557–560 (LG Berlin WuM 01, 612; LG Berlin ZMR 98, 230). Die Auslegung kann ergeben, dass die Parteien jedenfalls sonstige Mieterhöhungen ausschließen wollten.

Rn 8–10

[nicht besetzt]