Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 557a BG ... / E. Verhältnis zu §§ 556d–556g (§ 557a IV).

I. Sinn und Zweck; Zeitliche Anwendbarkeit.

Rn 12

§ 557a IV soll verhindern, dass § 556d durch Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird (BTDrs 18/3121, 34). Er ist auf Staffelmietvereinbarungen anzuwenden, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt und nicht mehr anzuwenden auf Staffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegenständliche Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt. Bei einer Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g II erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden (BGH MDR 23, 1103 Rz 23; NJW-RR 22, 1092 [BGH 30.03.2022 - VIII ZR 279/21] Rz 57 ff). Als Folge der Verweisung entsteht mit jeder neuen Staffelstufe ein (selbständiger) Anspruch auf Auskunftserteilung über die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miethöhe der jeweiligen Staffelmiete maßgeblichen Tatsachen gem § 556g III (BGH MDR 23, 1103 [BGH 12.07.2023 - VIII ZR 60/22] Rz 22).

II. Anwendungsbereich (§ 557a IV 1)/Übergangsvorschrift.

Rn 13

Den Anwendungsbereich beschreibt § 557a IV 1. Erfasst sind also auch die Ausnahmen für nach dem 01.10.14 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e). Nach Art 229 § 35 II EGBGB ist § 557 IV auf eine Staffel nicht mehr anzuwenden, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt.

III. Zeitliche Dimension (§ 557a IV 2).

1. Überblick.

Rn 14

In zeitlicher Hinsicht tritt nach § 557a IV 2 bei der Ermittlung der jew zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jew Staffel.

2. Bestandsschutz (§ 557a IV 3).

Rn 15

Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietvereinbarung die maximal zulässige Miethöhe vollständig ausnutzen will (BTDrs 18/3121, 35). § 557a IV 3 stellt iÜ klar, dass eine beim Sprung auf eine Staffel zulässig erreichte Miethöhe Bestandsschutz genießt. Die Miete wird also nicht nachträglich wieder gesenkt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt und die bisher geschuldete Miethöhe bei der Ermittlung der Zulässigkeit der nächsten Staffel nicht mehr zulässig wäre (BTDrs 18/3121, 35).