Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 557b BG ... / D. Mietveränderung.

I. Erklärung.

1. Allgemeines und Textform (§ 557b III 1).

Rn 5

Durch Vereinbarung einer Indexmiete wird die Miete nach § 557b III 1 nicht automatisch geändert. Die Änderung muss vielmehr durch Mieter oder Vermieter durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung in Textform (§ 126b) geltend gemacht werden (LG Berlin NZM 02, 947, 948). Bei mehreren Mietern oder Vermietern ist die Erklärung von allen bzw ggü allen abzugeben.

2. Inhalt (§ 557b III 2).

Rn 6

Die Erklärung muss gem § 557b III 2 die Änderung des Preisindexes (AG Starnberg IMR 14, 416) und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben (BGH NZM 18, 82 Rz 9). Maßgeblich ist der Wert bei Abgabe der Erklärung, da nur dieser zu diesem Zeitpunkt bekannt ist (aA BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 34). Spätere Änderungen sind unerheblich. Dass der Wert bspw zu Beginn der Mietzeit anders berechnet wurde, ist unerheblich (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 32). Die Angabe eines Prozentsatzes der ursprünglichen Miete reicht nicht aus (Kern NZM 08, 712, 713). Der Index iSv § 557b I muss nicht beigefügt werden (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 49). Sind die Angaben fehler- oder lückenhaft, ist die Erhöhungserklärung unwirksam, sofern sich der Fehler auswirkt (BGH NZM 18, 82 [BGH 22.11.2017 - VIII ZR 291/16] Rz 13). Die Parteien sind bei Änderung des Preisindexes nicht gezwungen, eine Erklärung abzugeben (BGH NJW-RR 21, 1096 Rz 56). Der Vermieter kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen (BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 26.05.2021 - VIII ZR 42/20] Rz 56; s.a. BTDrs 12/3254, 16). Dass dieses Vorgehen gegen Treu und Glauben verstoßen könnte, ist fernliegend (aA Ddorf ZMR 02, 34, 35).

3. Stillhaltefrist (§ 557b II 1).

Rn 7

Die Erklärung wirkt gem § 557b II 1 frühestens zum Ablauf der einjährigen Stillhaltefrist. Sie kann hM nach aber bereits vor ihrem Ablauf abgegeben werden; maßgebend ist nicht der Zeitpunkt ihres Zuganges, sondern der Wirkungszeitpunkt. Die Stillhaltefrist selbst berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der Wirkung der letzten Mieterhöhung. Sie muss in der Klausel selbst nicht angegeben werden (Rn 4).

4. Wirkungen (§ 557b III 3).

Rn 8

Die geänderte Miete ist nach § 557b III 3 mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Zahlt der Mieter eine erhöhte Miete nicht freiwillig, muss der Vermieter klagen. Im Prozess muss derjenige, der eine Mietänderung behauptet (das kann bei einer Senkung auch der Mieter sein), sowohl die Indexmietvereinbarung als auch die Indexveränderung und die sonstigen Veränderungsvoraussetzungen darlegen und beweisen.

II. Andere Mietänderungen (§ 557b II 2).

Rn 9

Neben einer Indexvereinbarung sind gem § 557b II 2 ausschl Betriebskostenerhöhungen nach § 560 sowie Mieterhöhungen zulässig, die auf baulichen Veränderungen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Rn 19 und 20, § 559 Rn 25). Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht trotz Vorliegens einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme auch dann nicht, wenn es sich um Maßnahmen nach § 555b Nr 1a handelt und die Mieterhöhung auf § 559e gestützt wird (s.a. BTDrs 20/7619, 97). § 557b II 2 gibt dem Mieter nicht das Recht, die Duldung einer anderen Modernisierungsmaßnahme ohne Vorliegen eines Härtefalls iSv § 555d II zu verweigern (BGH NZM 14, 304 [BGH 12.03.2014 - VIII ZR 147/13] Rz 14).