I. Allgemeines.
Rn 8
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Maßgebend für die Ermittlung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (BGH ZMR 21, 730 Rz 19; NJW-RR 21, 1017 Rz 29; NJW 12, 1351 Rz 30). Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (BGH DS 19, 199 Rz 14; NZM 19, 250 Rz 14). Der obere Spannenwert kann, muss aber nicht, die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 bilden (BGH DS 19, 199 Rz 17). Zur Einordnung innerhalb der Spanne sollen verschiedene Ansätze denkbar sein (BGH DS 19, 199 Rz 17; NJW 12, 1351 [BGH 29.02.2012 - VIII ZR 346/10] Rz 26). ZB soll es möglich sein, den arithmetischen Durchschnittswert zugrunde zu legen (BGH DS 19, 199 Rz 17). Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, sodass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (BGH DS 19, 199 Rz 17). Wird ein Mietspiegel herangezogen, wird die Prüfung idR zu einem punktgenauen Wert führen (BGH NZM 19, 250 Rz 14). Im Prozess erfordert die Feststellung, wo die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt, eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete iS einer Einzelvergleichsmiete (BGH NJW-RR 22, 1239 [BGH 14.06.2022 - VIII ZR 24/21] Rz 15; NZM 19, 250 [BGH 13.02.2019 - VIII ZR 245/17] Rz 13; s.a. § 558b Rn 23). Die bisherige Miete muss nicht unterhalb der Spanne liegen (BGH NJW 05, 2621 [BGH 06.07.2005 - VIII ZR 322/04]). Sonder- oder Teilmärkte (etwa für Studentenwohnungen oder für Wohnungen für Ausländer) sind nicht anzuerkennen. Im Prozess darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 10, 2946 Rz 9).
II. Übliches Entgelt.
Rn 9
›Entgelt‹ iSv § 558 ist die nach § 535 II geschuldete Miete (dazu § 535 Rn 176). Bestehen bei den zu vergleichenden Mieten verschiedene Mietstrukturen (dazu Rn 4), müssen die Mieten für einen Vergleich angepasst werden (s.a. § 558a Rn 18). Trägt ein Erhöhungsverlangen der vereinbarten Mietstruktur keine Rechnung, soll es formal unwirksam sein (Hambg NJW 83, 580; LG Berlin GE 07, 986, 987; offengelassen von BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]).
III. Merkmale für Vergleichbarkeit (§ 558 II 1).
1. Allgemeines.
Rn 10
Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 197), wenn sie ›ungefähr‹ vergleichbar sind (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; Hambg MDR 74, 585 [OLG Hamburg 04.04.1974 - 4 U 128/73]). Unterschieden (zB: mitvermietete(r) Carport, Garage, Garten, Möbel oder Stellplatz) kann ggf durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (BGH NJW 13, 2963 [BGH 03.07.2013 - VIII ZR 354/12] Rz 22; s.a. Börstinghaus WuM 17, 549, 555). Die Mietvertragsparteien können die wohnwertbildenden Merkmale nicht vereinbaren (s.a. Rn 12 zur Größe).
2. Wohnraum vergleichbarer Art.
Rn 11
Das Merkmal der Art bezieht sich auf die Struktur des Hauses (zB Alt- oder Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, Plattenbau, Stadtvilla) und die der Wohnung (etwa Maisonette- oder Dachgeschosswohnung). Mieten von Einfamilienhäusern sind mit denen von Wohnungen im Geschossbau nicht vergleichbar (AG Spandau MM 97, 242).
3. Wohnraum vergleichbarer Größe.
Rn 12
Die Größe richtet sich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10). Eine davon abweichend vereinbarte kleinere oder größere Wohnungsgröße ist nach heute hM nicht maßgebend (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 15; ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10; § 557 Rn 14). Stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, ist bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 III anzuwenden (BGH NJW 16, 239 Rz 20). Die Größe muss im Streit der Vermieter beweisen (BGH ZMR 19, 574 Rz 14).
4. Wohnraum vergleichbarer Ausstattung.
Rn 13
Unter Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine be...