Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 558 BGB ... / III. Merkmale für Vergleichbarkeit (§ 558 II 1).

1. Allgemeines.

Rn 10

Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 197), wenn sie ›ungefähr‹ vergleichbar sind (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; Hambg MDR 74, 585 [OLG Hamburg 04.04.1974 - 4 U 128/73]). Unterschieden (zB: mitvermietete(r) Carport, Garage, Garten, Möbel oder Stellplatz) kann ggf durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (BGH NJW 13, 2963 [BGH 03.07.2013 - VIII ZR 354/12] Rz 22; s.a. Börstinghaus WuM 17, 549, 555). Die Mietvertragsparteien können die wohnwertbildenden Merkmale nicht vereinbaren (s.a. Rn 12 zur Größe).

2. Wohnraum vergleichbarer Art.

Rn 11

Das Merkmal der Art bezieht sich auf die Struktur des Hauses (zB Alt- oder Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, Plattenbau, Stadtvilla) und die der Wohnung (etwa Maisonette- oder Dachgeschosswohnung). Mieten von Einfamilienhäusern sind mit denen von Wohnungen im Geschossbau nicht vergleichbar (AG Spandau MM 97, 242).

3. Wohnraum vergleichbarer Größe.

Rn 12

Die Größe richtet sich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10). Eine davon abweichend vereinbarte kleinere oder größere Wohnungsgröße ist nach heute hM nicht maßgebend (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 15; ZMR 19, 574 Rz 13; NJW 16, 239 Rz 10; § 557 Rn 14). Stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, ist bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 III anzuwenden (BGH NJW 16, 239 Rz 20). Die Größe muss im Streit der Vermieter beweisen (BGH ZMR 19, 574 Rz 14).

4. Wohnraum vergleichbarer Ausstattung.

Rn 13

Unter Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat. Hierzu gehören zB Ein- und Vorrichtungen, An- und Einbauten, die Heizungsart, Isolierungen, sanitäre Einrichtungen, Fußböden oder Nutzung von Garten, Terrasse oder Fahrradkeller. Vom Mieter auf seine Kosten vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben idR unberücksichtigt (BGH NJW 20, 1947 [BGH 29.04.2020 - VIII ZR 355/18] Rz 51; WuM 18, 771 Rz 17; NZM 14, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13] Rz 4; 10, 735 Rz 12), es sei denn, der Vermieter erstattet die Kosten (BGH WuM 18, 771 [BGH 24.10.2018 - VIII ZR 52/18] Rz 17; NZM 10, 735 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 315/09] Rz 12).

5. Wohnraum vergleichbarer Beschaffenheit und Lage.

Rn 14

Unter Beschaffenheit sind Zuschnitt (zB Bauweise und Raumaufteilung) und Zustand, zB Baualter oder Instandhaltungsgrad (BGH NZM 24, 235 [BGH 28.11.2023 - VIII ZR 77/23] Rz 17), zu verstehen (LG Berlin GE 07, 1636, 1637). Modernisierte Altbauten sind grds mit dem Jahr der ersten Bezugsfertigkeit anzusetzen (aA LG Berlin GE 07, 1636, 1637: Zeitpunkt der Errichtung). Sie können in eine andere Baualtersklasse eingestuft werden, wenn wesentlicher Bauaufwand des Gebäudes betrieben wurde und die Wohnung durch die Modernisierung das Gepräge einer Neubauwohnung erhalten hat (LG Berlin NZM 99, 172 [LG Krefeld 07.10.1998 - 2 S 169/98]; LG Hamburg WuM 78, 146 [LG Hamburg 04.11.1977 - 11 S 166/77]). Wesentlicher Bauaufwand wurde betrieben, wenn dieser ca ⅓ des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (s.a. § 556f Rn 5). Bei der Bestimmung des Instandhaltungsgrades sind behebbare Mängel nicht zu berücksichtigen (Stuttg NJW 81, 2365 [OLG Stuttgart 07.07.1981 - 8 RE-Miet 1/81]; LG Saarbr WuM 89, 578; AG Lichtenberg GE 10, 699). Als Lage sind bspw der Platz in einem bestimmten Stadt- oder Ortsteil, in dem konkreten (str) Haus (zB Dach- oder Erdgeschoss), aber auch Verkehrslärm, Umweltbeeinträchtigungen oder die Umgebung zu berücksichtigen. Stets kommt es auf die objektive Einordnung innerhalb einer Gemeinde an (LG Düsseldorf WuM 06, 572).

6. Vergleichbare energetische Ausstattung und Beschaffenheit.

Rn 15

Der Zusatz ›vergleichbare energetische Ausstattung und Beschaffenheit‹ ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. Er stellt klar, dass energetische Kriterien bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden können und müssen (BTDrs 17/10485, 24) – sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen, was zurzeit idR indes noch nicht der Fall ist (Börstinghaus NZM 11, 641, 644).