a) Allgemeines.
Rn 14
Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, worin eine mögliche Qualifizierung mit dem Vorteil der Vermutung des § 558d III besteht, regelt § 558d I. Nimmt ein Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, der den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist es unbeachtlich, ob die Tabellenwerte tatsächlich richtig sind, wie fachgerecht die statistische Auswertung erfolgte oder ob genügend Vergleichsmaterial vorlag. Fehlt es indes an wesentlichen Vorgaben des § 558c, geht ein Mietspiegel zB von einem falschen Vergleichsmietenbegriff aus, wird er von einem Dritten erstellt oder ist er nicht von allen notwendigen Stellen anerkannt, ist er als Begründungsmittel ungeeignet. Für die Bezugnahme iSv § 558a II ist der Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen grds beizufügen. Etwas anderes gilt, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; WuM 10, 693 Rz 2), zB im Kundencenter des Vermieters am Wohnort des Mieters (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; NJW 09, 1667 Rz 9), im Internet (BGH NZM 09, 429; KG WuM 09, 407 [KG Berlin 16.03.2009 - 8 U 216/08]), beim Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer oder dem Mieterverband. Eine Veröffentlichung im Amtsblatt reicht (BGH NJW 08, 573 [BGH 12.12.2007 - VIII ZR 11/07] Rz 15). Dass der Mieter eine geringe Schutzgebühr an eine private Vereinigung (3 bis 4 EUR) zahlen muss, ist unschädlich (BGH NJW-RR 21, 1379 [BGH 07.07.2021 - VIII ZR 167/20] Rz 28; NZM 10, 40 [BGH 30.09.2009 - VIII ZR 276/08] Rz 10). Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, bedarf es grds keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH WuM 10, 693 Rz 4). Anders ist es ggf zu sehen, wenn in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) es verhindern, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft (BGH WuM 10, 693 [BGH 31.08.2010 - VIII ZR 231/09] Rz 4). Ein iÜ einwandfreier Mietspiegel ist als Begründungsmittel ungeeignet, wenn er für die Mietwohnung keine Aussagen trifft, zB das entsprechende Rasterfeld leer ist oder die Angaben nicht repräsentativ sind.
b) Durchführung (§ 558a IV 1).
Rn 15
Wird ein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel iSv §§ 558c, 558d gestützt, muss der Vermieter die vermietete Wohnung 1. in die seines Erachtens zutreffende Kategorie des Mietspiegels (Mietspiegelfeld) einordnen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 23; NJW 16, 2565 [BGH 26.04.2016 - VIII ZR 54/15] Rz 5), das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, 2. die dort ggf vorgesehene Mietspanne nennen und 3. die erhöhte Miete angeben (BGH NJW 08, 573, 574; ZMR 04, 325). Enthält der Mietspiegel Spannen, reicht es nach § 558a IV 1 aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Der Vermieter muss eine Spanne nicht mitteilen, wenn der Mieter diese ohne weiteres in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ablesen kann (BGH NJW-RR 21, 1379 [BGH 07.07.2021 - VIII ZR 167/20] Rz 28; NJW 08, 573 [BGH 12.12.2007 - VIII ZR 11/07] Rz 16).
Rn 16
Enthält ein Mietspiegel keine vergleichbaren Wohnungen, kann ein Mieterhöhungsverlangen nicht auf ihn gestützt werden (LG Berlin GE 05, 675, 677). Interpolationen (LG Berlin GE 05, 675), Kombinationen verschiedener Felder, Analogien oder Bezugnahmen auf andere Felder (LG Berlin GE 08, 1492, 1493) sind unzulässig. Der Vermieter kann indes in ›freiwilliger Selbstbeschränkung‹ die Werte eines Mietspiegels für Etagenwohnungen als Mindestmiete für Ein- (BGH NJW 16, 2565 Rz 9; NJW-RR 09, 86 Rz 11) und wohl auch für Zweifamilien-, Reihen- oder Doppelhaushälften heranziehen. Es entspricht einem Erfahrungssatz, dass die Miete für solche Häuser idR über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH NJW 16, 2565 [BGH 26.04.2016 - VIII ZR 54/15] Rz 9; NJW-RR 09, 86 Rz 11).
c) Zuschläge; Abschläge.
Rn 17
Der Vermieter darf bei der Einordnung für besondere Merkmale seiner Wohnung keine Zuschläge erheben, etwa für nicht auf den Mieter abgewälzte Kosten für Kleinreparaturen (LG Dortmund NZM 07, 245, 246; AG Frankfurt WuM 06, 204 [AG Frankfurt am Main 14.02.2006 - 33 C 3732/05-67]). Der Vermieter darf auch keinen Zuschlag in dem Fall nehmen, dass eine Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist (BGH NJW 12, 145 Rz 17); dies gilt auch nach Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung (BGH NJW 12, 145 [BGH 09.11.2011 - VIII ZR 87/11] Rz 17). Etwas anderes gilt bei öffentlich gefördertem, preisge...