a) Allgemeines.
Rn 25
Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf die Merkmale der öffentlichen Bestellung und Vereidigung kann verzichtet werden, wenn es im entsprechenden Bezirk keine von der IHK bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt (Hambg NJW 84, 930 [OLG Bamberg 08.12.1983 - 1 U 22/83]). Von welcher IHK der Sachverständige bestellt und vereidigt worden ist, ist unerheblich (BayObLG NJW-RR 87, 1302). Der Sachverständige muss nach hM keine Kenntnisse des örtlichen Wohnungsmarktes haben (BayObLG NJW-RR 87, 1302 [BayObLG 23.07.1987 - RE-Miet 2/87]). Das schriftlich zu erstellende Gutachten muss in einer nachvollziehbaren und überprüfbaren Weise darlegen, warum die begehrte der ortsüblichen Miete iSv § 558 II entspricht (Rn 13) und die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird (Rn 13). Zu einem Betretungsrecht vgl BGH NZM 24, 235 [BGH 28.11.2023 - VIII ZR 77/23] Rz 17.
Rn 26
Das Gutachten ist dem Mieterhöhungsverlangen in vollem Wortlaut zumindest in Kopie beizufügen (Paschke GE 07, 971, 972). Ein bloßer Hinweis auf sein Ergebnis genügt nicht, auch wenn dem Mieter die Einsichtnahme angeboten wird (Karlsr WuM 82, 269, 272; Krapf MietRB 06, 301, 303). Der Fehler kann im Prozess gem § 558b III durch Nachreichen geheilt werden. Die Kosten des Gutachtens sind vom Vermieter zu tragen (LG Köln WuM 97, 269).
b) Inhalt.
Rn 27
Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG NJW 87, 313 [BVerfG 14.05.1986 - 1 BvR 494/85]; WuM 86, 239 [BVerfG 05.05.1986 - 1 BvR 12/85]; BGH NJW 16, 1385 Rz 10; NZM 10, 576 Rz 10). Einer Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten 6 Jahren bedarf es nicht (BGH NJW 16, 1385 Rz 11). Ferner muss kein ausdrücklicher Zeitpunkt bezeichnet werden, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 11; zw, vgl Rn 28).
c) Typengutachten; Alter des Gutachtens.
Rn 28
Das Sachverständigengutachten muss sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters beziehen. Möglich ist auch, dass es sich auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht. Auch ein Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen (BGH NJW 16, 1385 Rz 12; ZMR 11, 707; NZM 10, 576). Das Gutachten darf nicht zu alt sein (LG Berlin GE 98, 357, 358; AG Schöneberg GE 06, 725; Faustformel: nicht älter als 1 Jahr).
d) Vergleichswohnungen.
Rn 29
Es ist grds ein ›breites‹ Spektrum (die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen soll nicht zu beanstanden sein, BGH NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde (§ 558 Rn 16) – nicht nur einem Stadtteil (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; aA NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) – zu berücksichtigen (BGH NJW 13, 2963 Rz 22). Diese Anforderung ist zB nicht erfüllt, wenn nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen, berücksichtigt werden (BGH ZMR 14, 25 Rz 21; NJW 13, 2963 Rz 21). Der Sachverständige sollte die Vergleichswohnungen selbst ermitteln, darf sie aber auch durch bloße Befragungen verschiedener Vermieter ermitteln (BGH ZMR 14, 25 Rz 22; NJW 13, 2963 Rz 22) und Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters zugrunde legen (BGH NZM 10, 576 Rz 14). Exakte Angaben über die für vergleichbar angesehenen Vergleichswohnungen müssen nicht gemacht werden (LG Halle ZMR 02, 427). Für eine Überprüfbarkeit sind die verwendeten Vergleichswohnungen auch nicht offen zu legen (BGH NJW 16, 1385 Rz 15). Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann durch Zu- oder Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen werden (BGH NJW 13, 2963 [BGH 03.07.2013 - VIII ZR 354/12] Rz 22; 10, 149 Rz 12). Kann die Mietsache in keine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden (›Substandard‹), kann dem dadurch Rechnung getragen werden, dass die laut Mietspiegel schlechteste Ausstattungsklasse als Ausgangspunkt gewählt und hiervon Abschläge vorgenommen werden (BGH NZM 14, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13] Rz 5). Der Sachverständige darf nicht nur Neuvertragsmieten berücksichtigen (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 14; Rn 35). Der Sachverständige muss die Vergl...