I. Allgemeines.
1. Begriff und Bedeutung.
Rn 2
Das bedingungsfeindliche (BGH NJW 15, 934 Rz 34; KG NJW-RR 1998, 296; LG Hamburg ZMR 05, 367, 368; zulässig sind aber Rechts- und Potestativbedingungen, LG Berlin GE 11, 1231; GE 10, 1541) und wirksam (§ 558 Rn 7) nicht vor Ablauf der Sperrfrist (§ 558 Rn 5) zu stellende Mieterhöhungsverlangen (§ 558 I 1) ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Es ist ein an den Mieter gerichteter Antrag für eine Vertragsänderung (§ 558b Rn 2), der auch konkludent abgegeben werden kann (BGH ZMR 18, 564 Rz 11). Das Verlangen hat eine zweifache Bedeutung: Mit seinem Zugang werden Zustimmungs- (§ 558b I 1) und Klagefrist (§ 558b II 2) in Lauf gesetzt (s.a. Rn 34).
Rn 2a
Der Vermieter kann das Verlangen auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff) vollständig oder tw zurückzunehmen – zB mit Erhebung der Zustimmungsklage (BGH ZMR 22, 626 Rz 28). Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) – anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens – nicht erforderlich (BGH ZMR 22, 626 Rz 28).
2. Sinn und Zweck.
Rn 3
Das Mieterhöhungsverlangen bzw seine Begründung soll den Mieter in die Lage versetzen, die begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können (zu den Einzelheiten Rn 12).
II. Erklärung.
1. Erklärender.
Rn 4
Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ abgegeben werden (LG Berlin GE 07, 986, 987). Die Erklärung eines Gesellschafters geht ins Leere; für Außen-GbR, OHG und KG gilt nichts anderes (s.a. BGH GE 21, 1000 Rz 28). Sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle Personen die Erklärung abgeben. Ein Verlangen im Namen der Eigentümer ist unwirksam, wenn nicht alle Eigentümer Vermieter und nicht alle Vermieter auch Eigentümer sind (Hambg ZMR 10, 108). Die Erklärung nur eines von mehreren Vermietern ist unwirksam und kann nicht geheilt werden (AG Stuttgart WuM 73, 105) – wenn keine Vertretung anzunehmen ist.
Rn 5
Eine Erhöhungserklärung kann von einem Vertreter abgegeben werden (allg § 535 Rn 80). Der ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung die Erklärung ab, ist regelmäßig anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (BGH NJW 14, 1803 [BGH 02.04.2014 - VIII ZR 231/13] Rz 14); § 174 ist unmittelbar anwendbar (AG Hanau IMR 19, 146).
Rn 6
Erklärt noch der frühere Vermieter das Erhöhungsverlangen, ›wirkt‹ es zu Gunsten eines Erwerbers fort (LG Kassel WuM 96, 417). Der Käufer kann nach hM ferner vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen (LG Berlin GE 04, 483) – wobei auch die Ermächtigung nicht offengelegt werden muss (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 19). Dem ist allerdings nicht zu folgen, da die Mieterhöhung – anders als eine Kündigung oder eine Modernisierungsankündigung – kein ›unselbständiges Gestaltungsrecht‹, sondern Vertrag ist (allg § 535 Rn 82).
2. Empfänger.
Rn 7
Das Mieterhöhungsverlangen ist ggü dem Mieter geltend zu machen. Bei mehreren Mietern ist das Mieterhöhungsverlangen wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (und weil alle Mitmieter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden) grds an alle Mitmieter zu richten und muss allen zugehen (BGH ZMR 04, 492; § 535 Rn 79).
III. Inhaltliche Anforderungen.
1. Allgemeines.
Rn 8
Der Vermieter genügt § 558a, wenn er dem Mieter die Erhöhung in Textform erklärt (Rn 12) und begründet (dazu im Einzelnen Rn 13). Der Antrag muss die Aufforderung enthalten, einer Vertragsänderung zuzustimmen. Das Verlangen muss so formuliert sein, dass der Mieter nur ›ja‹ sagen muss (AG Pinneberg ZMR 04, 277). Das Mieterhöhungsverlangen muss die erhöhte Miete in einem Betrag (nicht den Erhöhungsbetrag) ausweisen (KG ZMR 97, 638, 640) und in sich widerspruchsfrei sein (BGH ZMR 04, 655). Ein Mieterhöhungsverlangen kann ggf in einem Schriftsatz enthalten sein. Die Erklärung muss dann aber eindeutig erkennen lassen, dass nicht nur eine Prozesshandlung erfolgt, sondern ggü dem Beklagten eine materielle Mieterhöhungserklärung abgegeben wird (LG Berlin GE 10, 63).
2. Kürzungen nach § 558 V.
Rn 9
Soweit § 558 V greift, der Vermieter also Drittmittel erhält (§ 559a Rn 2), muss das Erhöhungsverlangen die Kürzungsbeträge einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen nennen (BGH NZM 11, 309 Rz 16; NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]); der reine Abzugsbetrag reicht nicht. Der Vermieter muss angeben, wann er welche Mittel, zu ...