I. Allgemeines.
Rn 13
Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 Rz 9); überflüssige Prozesse sollen so vermieden werden (stRspr, BGH ZMR 22, 626 Rz 22; NJW-RR 21, 1379 Rz 21; WuM 21, 108 Rz 13). Der Vermieter muss daher eröffnen, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) im konkreten Fall berechnet hat (BVerfG NJW 87, 313 [BVerfG 14.05.1986 - 1 BvR 494/85]). Die Begründung dient nicht dazu, bereits den Nachweis der behaupteten ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen (BGH NJW 16, 1385 Rz 11). An die Begründung dürfen daher keine Anforderungen gestellt werden, durch welche die mit dem Mieterhöhungsverfahren verbundenen Schwierigkeiten einseitig zu Lasten des Vermieters gingen (BVerfG ZMR 93, 558; BGH NJW-RR 20, 334, Rz 16; NZM 19, 852 Rz 14). Das Erhöhungsverlangen muss – in formaler Hinsicht (Rn 35) – daher nur Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (BGH ZMR 22, 626 Rz 22; NZM 19, 852 Rz 14; NJW 19, 3515 Rz 13). Hieran soll es nach hM etwa fehlen, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung schon ›auf den ersten Blick‹ nicht zu tragen vermögen. Durch deren Mitteilung werde deutlich, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgehe. Ferner soll es an einer Begründung fehlen, wenn das Erhöhungsverlangen in ›wesentlichen Punkten‹ unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint (BGH NZM 19, 852 [BGH 16.10.2019 - VIII ZR 340/18] Rz 15) oder wenn sich der Vermieter auf einen Mietspiegel bezieht, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde (Rn 22). Diese Fälle überzeugen allerdings nicht, weil sie einseitig zulasten des Vermieters gehen: was ›erscheint‹, ist stets unklar.
II. Gesetzlich benannte Begründungsmittel.
1. Mietspiegel (§ 558a II Nr 1, IV).
a) Allgemeines.
Rn 14
Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, worin eine mögliche Qualifizierung mit dem Vorteil der Vermutung des § 558d III besteht, regelt § 558d I. Nimmt ein Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, der den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist es unbeachtlich, ob die Tabellenwerte tatsächlich richtig sind, wie fachgerecht die statistische Auswertung erfolgte oder ob genügend Vergleichsmaterial vorlag. Fehlt es indes an wesentlichen Vorgaben des § 558c, geht ein Mietspiegel zB von einem falschen Vergleichsmietenbegriff aus, wird er von einem Dritten erstellt oder ist er nicht von allen notwendigen Stellen anerkannt, ist er als Begründungsmittel ungeeignet. Für die Bezugnahme iSv § 558a II ist der Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen grds beizufügen. Etwas anderes gilt, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; WuM 10, 693 Rz 2), zB im Kundencenter des Vermieters am Wohnort des Mieters (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 28; NJW 09, 1667 Rz 9), im Internet (BGH NZM 09, 429; KG WuM 09, 407 [KG Berlin 16.03.2009 - 8 U 216/08]), beim Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer oder dem Mieterverband. Eine Veröffentlichung im Amtsblatt reicht (BGH NJW 08, 573 [BGH 12.12.2007 - VIII ZR 11/07] Rz 15). Dass der Mieter eine geringe Schutzgebühr an eine private Vereinigung (3 bis 4 EUR) zahlen muss, ist unschädlich (BGH NJW-RR 21, 1379 [BGH 07.07.2021 - VIII ZR 167/20] Rz 28; NZM 10, 40 [BGH 30.09.2009 - VIII ZR 276/08] Rz 10). Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, bedarf es grds keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH WuM 10, 693 Rz 4). Anders ist es ggf zu sehen, wenn in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) es verhindern, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft (BGH WuM 10, 693 [BGH 31.08.2010 - VIII ZR 231/09] Rz 4). Ein iÜ einwandfreier Mietspiegel ist als Begründungsmittel ungeeignet, wenn er für die Mietwohnung keine Aussagen trifft, zB das entsprechende Rasterfeld leer ist oder die Angaben nicht repräsentativ sind.
b) Durchführung (§ 558a IV 1).
Rn 15
Wird ein Mieterhöhungsv...