Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 558a BG ... / d) Mietstruktur.

aa) Grundsatz.

Rn 18

Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden.

bb) Umrechnung.

Rn 19

Für eine Vergleichbarkeit muss die Brutto- in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Netto- in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Die Vergleichbarkeit ist dadurch herzustellen, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit (= Abgabe des Mieterhöhungsverlangens) auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird (BGH NZM 10, 436 Rz 14; NJW-RR 06, 227 Rz 13), sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten. Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert ggü zu stellen (BGH NZM 10, 436 Rz 14; NJW-RR 06, 227 [BGH 26.10.2005 - VIII ZR 41/05] Rz 13); dies gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete.

cc) Betriebskostenanteil.

Rn 20

Der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06]; 07, 2626). Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil (BGH NJW 07, 2626 [BGH 23.05.2007 - VIII ZR 138/06] Rz 10; NJW-RR 06, 227 [BGH 26.10.2005 - VIII ZR 41/05] Rz 9). Dieser ergibt sich idR aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum. Liegt keine Betriebskostenabrechnung vor, können Rechnungen vorgelegt werden (LG Berlin GE 10, 981). Diese Grundsätze gelten auch bei Erhöhung einer (Teil-)Inklusivmiete (BGH GE 08, 1488). Bei Erhöhung einer Bruttomiete durch einen Nettomietspiegel ist zu erläutern, wie sich der verlangte Betriebskostenanteil zusammensetzt (LG Berlin GE 07, 785; AG Wedding GE 08, 483). Ein mit pauschalen Betriebskosten (statistische Durchschnittswerte) begründetes Erhöhungsverlangen ist nicht formal unwirksam (Rn 36). Bei Erhöhung einer (Teil-)Inklusivmiete müssen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben gemacht werden, wenn die beanspruchte erhöhte Miete die ortsübliche Nettokaltmiete nicht übersteigt (BGH ZMR 21, 374 Rz 16; NJW 08, 848 Rz 11).