Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 558a BG ... / II. Erklärung.

1. Erklärender.

Rn 4

Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ abgegeben werden (LG Berlin GE 07, 986, 987). Die Erklärung eines Gesellschafters geht ins Leere; für Außen-GbR, OHG und KG gilt nichts anderes (s.a. BGH GE 21, 1000 Rz 28). Sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle Personen die Erklärung abgeben. Ein Verlangen im Namen der Eigentümer ist unwirksam, wenn nicht alle Eigentümer Vermieter und nicht alle Vermieter auch Eigentümer sind (Hambg ZMR 10, 108). Die Erklärung nur eines von mehreren Vermietern ist unwirksam und kann nicht geheilt werden (AG Stuttgart WuM 73, 105) – wenn keine Vertretung anzunehmen ist.

Rn 5

Eine Erhöhungserklärung kann von einem Vertreter abgegeben werden (allg § 535 Rn 80). Der ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung die Erklärung ab, ist regelmäßig anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (BGH NJW 14, 1803 [BGH 02.04.2014 - VIII ZR 231/13] Rz 14); § 174 ist unmittelbar anwendbar (AG Hanau IMR 19, 146).

Rn 6

Erklärt noch der frühere Vermieter das Erhöhungsverlangen, ›wirkt‹ es zu Gunsten eines Erwerbers fort (LG Kassel WuM 96, 417). Der Käufer kann nach hM ferner vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen (LG Berlin GE 04, 483) – wobei auch die Ermächtigung nicht offengelegt werden muss (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 19). Dem ist allerdings nicht zu folgen, da die Mieterhöhung – anders als eine Kündigung oder eine Modernisierungsankündigung – kein ›unselbständiges Gestaltungsrecht‹, sondern Vertrag ist (allg § 535 Rn 82).

2. Empfänger.

Rn 7

Das Mieterhöhungsverlangen ist ggü dem Mieter geltend zu machen. Bei mehreren Mietern ist das Mieterhöhungsverlangen wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (und weil alle Mitmieter gemeinschaftlich die Mieterseite des bestehenden Mietverhältnisses bilden) grds an alle Mitmieter zu richten und muss allen zugehen (BGH ZMR 04, 492; § 535 Rn 79).