Gesetzestext
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
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einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), |
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eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), |
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ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, |
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entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. |
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) 1Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. 2Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.
Rn 1
§ 558a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 II MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Sein Inhalt, der zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar ist (§ 558a V), sind die formalen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens iSv § 558 I 1. Davon unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Diese Frage ist – ist sie streitig – allein iRe Zustimmungsklage nach § 558b zu klären.
B. Mieterhöhungsverlangen (§ 558 I 1).
I. Allgemeines.
1. Begriff und Bedeutung.
Rn 2
Das bedingungsfeindliche (BGH NJW 15, 934 Rz 34; KG NJW-RR 1998, 296; LG Hamburg ZMR 05, 367, 368; zulässig sind aber Rechts- und Potestativbedingungen, LG Berlin GE 11, 1231; GE 10, 1541) und wirksam (§ 558 Rn 7) nicht vor Ablauf der Sperrfrist (§ 558 Rn 5) zu stellende Mieterhöhungsverlangen (§ 558 I 1) ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Es ist ein an den Mieter gerichteter Antrag für eine Vertragsänderung (§ 558b Rn 2), der auch konkludent abgegeben werden kann (BGH ZMR 18, 564 Rz 11). Das Verlangen hat eine zweifache Bedeutung: Mit seinem Zugang werden Zustimmungs- (§ 558b I 1) und Klagefrist (§ 558b II 2) in Lauf gesetzt (s.a. Rn 34).
Rn 2a
Der Vermieter kann das Verlangen auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff) vollständig oder tw zurückzunehmen – zB mit Erhebung der Zustimmungsklage (BGH ZMR 22, 626 Rz 28). Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) – anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens – nicht erforderlich (BGH ZMR 22, 626 Rz 28).
2. Sinn und Zweck.
Rn 3
Das Mieterhöhungsverlangen bzw seine Begründung soll den Mieter in die Lage versetzen, die begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können (zu den Einzelheiten Rn 12).
II. Erklärung.
1. Erklärender.
Rn 4
Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ abgegeben werden (LG Berlin GE 07, 986, 987). Die Erklärung eines Gesellschafters geht ins Leere; für Außen-GbR, OHG und KG gilt nichts anderes (s.a. BGH GE 21, 1000 Rz 28). Sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle Personen die Erklärung abgeben. Ein Verlangen im Namen der Eigentümer ist unwirksam, wenn nicht alle Eigentümer Vermieter und nicht alle Vermieter auch Eigentümer sind (Hambg ZMR 10, 108). Die Erklärung nur eines von mehreren Vermietern ist unwirksam und kann nicht geheilt werden (AG Stuttgart WuM 73, 105) – wenn keine Vertretung anzunehmen ist.
Rn 5
Eine Erhöhungserklärung kann von einem Vertreter abgegeben werden (allg § 535 Rn 80). Der ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Vertretung aus den Umständen ergibt. Gibt eine Hausverwaltung die Erklärung ab, ist regelmäßig anzunehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (BGH NJW 14, 1803 [BGH 02.04.2014 - VIII ZR 231/13] Rz 14); § 174 ist unmittelbar anwendbar (AG Hanau IMR 19, 146).
Rn 6
Erklärt noch der frühere Vermieter das Erhöhungsverlangen, ›wirkt‹ es zu Gunsten eines Erwerbers fort (LG Kassel WuM 96, 417). Der Käufer kann nach hM ferner vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen (LG Berlin GE 04, 483) – wobei auch die Ermächtigung nicht offen...