aa) Überblick.
Rn 17
Die Ortsüblichkeit der verlangten Miete – ist sie str – ist nach einem entspr Beweisantritt gem §§ 355 ff ZPO zu ermitteln. Das Gericht ist insoweit selbstverständlich nicht auf das im Erhöhungsverlangen genannte Begründungsmittel beschränkt (BGH NZM 21, 88 [BGH 18.11.2020 - VIII ZR 123/20] Rz 48; NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 14).
bb) Sachverständigengutachten.
Rn 18
Im Grundsatz kommt nur ein Sachverständigengutachten in Frage (BGH NZM 21, 88 Rz 27; NJW 11, 2284 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 227/10] Rz 20). Dies gilt auch dann, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält (BGH ZMR 21, 727 Rz 14) und über eine breitere Datengrundlage verfügt (BGH ZMR 21, 727 Rz 27; NZM 21, 88 Rz 50; NJW 14, 292 Rz 25). Bei einem Sachverständigengutachten kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht (BGH NJW 19, 3142 Rz 31). Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem – insoweit sachverständig beratenen – Tatrichter vorbehalten (BGH NZM 21, 88 [BGH 18.11.2020 - VIII ZR 123/20] Rz 27; NJW 19, 3142 Rz 31). Eine vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten ist geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (BGH NJW 19, 3142 Rz 39). Das angemessene Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten ist nicht mehr gewahrt, wenn Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezogen werden (BGH NJW 19, 3142 [BGH 24.04.2019 - VIII ZR 62/18] Rz 50). Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale eine breite Streuung, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Stützt der Sachverständige seine Ausführungen zum gesetzlichen Wohnwertmerkmal ›Größe‹ auf empirische Grundlagen, müssen diese richtig sein.
cc) Mietspiegel.
Rn 19
Von der Einholung eines Sachverständigengutachtens kann abgesehen werden, wenn das Gericht über Ortskenntnis verfügt und ein qualifizierter (Rn 20) oder einfacher Mietspiegel (Rn 21) vorliegt (BGH NJW-RR 21, 1017 [BGH 28.04.2021 - VIII ZR 22/20] Rz 21; NZM 21, 88 [BGH 18.11.2020 - VIII ZR 123/20] Rz 33; NJW 11, 2284 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 227/10] Rz 20). Gegen die Verwendung von Mietspiegeln im Prozess bestehen keine, auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken (BVerfG NJW 92, 1377 [BVerfG 03.04.1990 - 1 BvR 268/90]).
(1) Vermutung des § 558d III.
Rn 20
Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch jedes Beweismittel widerlegbar (LG Berlin GE 04, 180; aA LG Frankfurt/M WuM 10, 570), va durch ein vom Gericht eingeholtes Gutachten, das zB methodische Mängel bei der Aufstellung des Mietspiegels offenbart (LG Hamburg WuM 05, 726 [LG Hamburg 10.06.2005 - 311 S 8/05]). Wird dagegen die Qualifikation des Mietspiegels hinreichend bestritten, ist das Gericht allerdings nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (BGH NZM 21, 88 Rz 29). Es kann stattdessen auch ein Sachverständigengutachten einholen (BGH NZM 21, 88 Rz 29). Soweit sich der Vermieter auf § 558d III beruft, erfolgt die Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne mit der begehrten erhöhten Miete (BGH ZMR 05, 771, 772; NJW 04, 1379). Das Gericht hat die in § 558 II definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne kann durch Schätzung gem § 287 II ZPO ermittelt werden (BGH NZM 21, 88 Rz 31; ZMR 05, 771, 772). Zur Grundlage einer Schätzung kann das Gericht eine dem Mietspiegel beigefügte Orientierungshilfe nutzen (BGH ZMR 05, 771, 772; KG IMR 09, 373). Zur Beweislast bei Mietspiegeln s Börstinghaus NZM 02, 273.
(2) Einfache Mietspiegel.
Rn 21
Einfache Mietspiegel sind nach hM eine Hilfstatsache (Indiz) für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH NZM 19, 250 Rz 17; ZMR 17, 582 Rz 21 und Rz 26) – soweit diese die Tatbestandsmerkmale des § 558c I erfüllen (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 17). Ihre Werte können also im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 II ZPO zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (BGH NJW-RR 22, 1239 Rz 16 ff; NZM 19, 250 Rz 23; ZMR 17, 582 Rz 29). Ob der Mietspiegel für die Beurteilung ausreicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH NZM 20, 551 Rz 102; 19, 250 Rz 17). Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind insbes die Qualität des Mietspiegel...