1. Allgemeines.
Rn 11
Die Zustimmungs- ist Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung. Sofern der Vermieter keinen späteren Zeitpunkt bestimmt (BGH ZMR 11, 790 Rz 11), gilt mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, dessen Zustimmungserklärung gem § 894 ZPO als abgegeben, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein (BGH ZMR 11, 790 Rz 8). Die Verurteilung bewirkt, dass der Mieter nach § 558b I die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schuldet (BGH ZMR 11, 790 Rz 8; NJW 05, 2310). Eine Klage ist wegen der gesamthänderischen Bindung mehrerer Mieter auch dann erforderlich, wenn vorprozessual einer von mehreren Mietern zugestimmt hat (AG Wiesbaden WuM 92, 135; aA LG Kiel WuM 89, 429). Wenn mehrere Personen Mieter sind, ist eine notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 I Alt 2 ZPO gegeben, da diese eine Zustimmung nur gemeinschaftlich erteilen können (BGH ZMR 04, 492, 493; KG NJW-RR 86, 439, 440). Die nur gegen einen Streitgenossen erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen (BGH ZMR 04, 492, 493). Die Zustimmungsklage kann nicht mit einer Zahlungsklage auf die erhöhte Miete verbunden werden. Bei der Zahlungsklage würde es sich um eine Klage auf künftige Leistung handeln, die nur nach § 259 ZPO zulässig ist. Leistet der Mieter nach Verurteilung zur Zustimmung die erhöhte Miete nicht, muss daher eine gesonderte Zahlungsklage erhoben werden (aA LG Duisburg NZM 98, 764). Etwas anderes gilt, wenn der Mieter in erster Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist (BGH ZMR 05, 697).
Rn 12
Die Zustimmungsklage ist begründet, wenn 1. die Miete 15 Monate unverändert geblieben ist (§ 558 I 1), 2. die letzte Mieterhöhung – von Ausnahmen abgesehen – mehr als ein Jahr her ist (§ 558 I 1), 3. § 558 III beachtet wurde, 4. die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsverlangens nicht überschritten wird (§ 558 I 1; Rn 16) und 5. der Anspruch in einem förmlichen Verfahren geltend gemacht wurde (§ 558a; Rn 12).
2. Formal wirksames Mieterhöhungsverlangen.
Rn 13
Die Zustimmungsklage setzt ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus (BGH NJW 14, 1173 Rz 13). Fehlt es hieran, ist die Klage unbegründet (BGH ZMR 20, 632 Rz 18). Zur Frage, wann ein formaler Fehler vorliegt, s im Einzelnen § 558a Rn 35 und Rn 36. Geht das Mieterhöhungsverlangen von einer unzutreffenden Mietstruktur aus, ist das hingegen eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit (§ 558a Rn 18). Wenn der Vermieter eine unzutreffende Ausgangsmiete angibt (BGH NJW 08, 848, 849) oder ein falsches Mietspiegelfeld wählt (BGH ZMR 09, 521), macht das ein Verlangen nicht formal unwirksam. Auch die Frage, ob die Begründung trägt und von einem zutreffenden Ausgangspunkt ausgeht, va, ob die zur Begründung genutzten Daten zutr sind, ist keine inhaltliche Anforderung des Mieterhöhungsverlangens und seiner formalen Wirksamkeit (§ 558a Rn 10).
3. Klageantrag.
Rn 14
Die Klage ist an das nach § 29a I ZPO iVm § 23 Nr 2a GVG ausschl zuständige Amtsgericht zu richten. Der Klageantrag muss wegen § 253 II ZPO und mit Blick auf § 894 ZPO (s Rn 11) das betreffende Mietverhältnis und damit die konkrete Wohnung des Mieters (AG Charlottenburg GE 06, 1619; aA AG Schöneberg GE 06, 1621), die neue, erhöhte Miete (Frankf ZMR 01, 449, 452; KG ZMR 97, 590; LG Berlin IMR 18, 145; GE 07, 986, 987), und ggf den Erhöhungsbetrag (so wohl LG Berlin IMR 18, 145), wegen § 558b I hingegen nicht den Wirkungszeitpunkt enthalten (BGH WuM 11, 423 [BGH 08.06.2011 - VIII ZR 204/10]); die Angabe des Wirkungszeitpunktes ist indes ratsam und muss sich mindestens im Wege der Auslegung aus dem Urt ergeben.
Rn 15
Der Antrag kann niedriger, nicht aber höher als die im Mieterhöhungsverlangen genannte neue Miete sein. Die Klage muss sämtliche in § 558 genannten Voraussetzungen darlegen und das vorprozessuale Mieterhöhungsverfahren schildern; eine Standschaft ist zulässig (KG GE 97, 110).
4. Beweis.
a) Allgemeines.
Rn 16
Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) darf nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BVerfGE 37, 132, 143 [BVerfG 23.04.1974 - 1 BvR 2270/73]; BGH NZM 21, 88 [BGH 18.11.2020 - VIII ZR 123/20] Rz 26; NJW 19, 3142 [BGH 24.04.2019 - VIII ZR 62/18] Rz 29; 14, 292 Rz 13).
b) §§ 355 ff ZPO.
aa) Überblick.
Rn 17
Die Ortsüblichkeit der verlangten Miete – ist sie str – ist nach einem entspr Beweisantritt gem §§ 355 ff ZPO zu ermitteln. Das Gericht ist insoweit selbstverständlich nicht auf das im Erhöhungsverlangen genannte Begründungsmittel beschränkt (BGH NZM 21, 88 [BGH 18.11.2020 - VIII ZR 123/20] Rz 48; NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 14).
bb) Sachverständigengutachten.
Rn 18
Im Grundsatz kommt nur ein Sachverständigengutachten in Frage (BGH NZM 21, 88 Rz 27; NJW 11, 2284 [BGH 04.05.20...