Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 558e BGB – Mietdatenbank.

Gesetzestext

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

A. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 558e ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden (dazu Stöver WUM 02, 65 ff) und ohne gesetzliches Vorbild (BTDrs 14/4553, 58). Er ist eine Hilfsnorm und definiert legal, was eine Mietdatenbank ist. Seine Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 2: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug genommen werden. Wie auch ein Mietspiegel (§ 558c Rn 2), soll eine Mietdatenbank es dem Mieter erleichtern, das Mieterhöhungsverlangen zu überprüfen. Dem Vermieter soll hingegen ermöglicht werden, seinen Anspruch leicht zu begründen. Die Nennung im Gesetz soll zudem die Verbreitung von Mietdatenbanken fördern (BTDrs 14/4553, 40).

B. Begriff.

Rn 2

Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter geführt. Möglich ist auch, dass ein Dritter die Mietdatenbank betreut, sofern sie von Vermieter- und Mieterrepräsentanten oder von einer Gemeinde anerkannt (§ 558c Rn 2) wird. Der wesentliche Unterschied ggü einem Mietspiegel liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Damit ermöglicht eine Mietdatenbank grds eine hohe Aktualität. Möglich ist dennoch, dass einer Mietdatenbank Repräsentativität fehlt und ihre Datenqualität zweifelhaft ist (Szameitat WuM 02, 63).

C. Inhalt.

Rn 3

Eine Mietdatenbank soll Auskünfte geben, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Bei Auswahl der Mietdaten sind die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten. Die Mietdaten sind daher gem § 558 II 1 nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu strukturieren und dürfen nicht älter als vier Jahre sein. Mieten nach § 558 I 2 und § 549 II, III dürfen nicht in die Sammlung aufgenommen werden. Wie viele Daten – bezogen auf die jeweilige Wohnungskategorie – zu sammeln sind, ob es sich um einen repräsentativen Querschnitt aus den einzelnen Wohnungskategorien handeln muss, von wem die Daten stammen und wie diese Daten verarbeitet werden, ist ungeklärt (Stöver WUM 02, 65 ff).

D. Prozessuales.

Rn 4

Die Auskünfte aus einer Mietdatenbank können im Einzelfall die Einholung eines Gutachtens entbehrlich machen (str).