Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 559 BGB ... / D. Kappungsgrenzen (§ 559 IIIa).

I. Zweck.

Rn 15

§ 559 IIIa ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er will die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung nach oben hin absolut und für Mieter vorhersehbar begrenzen (BTDrs 19/4672, 31). Die Bestimmung einer grds absoluten Kappungsgrenze, die nicht an die Höhe der bisherigen Miete anknüpft, soll gewährleisten, dass auch bei Wohnungen mit niedrigen Ausgangsmieten ›sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen‹ durchgeführt werden können (BTDrs 19/4672, 31).

II. Grenzen.

1. Überblick.

Rn 16

Anknüpfungspunkt ist jew die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen (BTDrs 19/4672, 31; aA Scheidacker GE 19, 101, 102: arg, die Nichtberücksichtigung stehe nicht im Gesetz), da sich Änderungen bei den Betriebs- und Heizkosten durch die Modernisierungsmaßnahmen nicht mit der erforderlichen Sicherheit prognostizieren lassen.

2. Grundsatz (§ 559 IIIa 1).

Rn 17

Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen. Nach Sinn und Zweck des § 559 IIIa (Rn 15) kann der Vermieter seine Aufwendungen auch nach Ablauf der Sechsjahresfrist nicht umlegen (aA Hinz ZMR 19, 557, 560; Gsell/Siegmund NZM 19, 489, 500).

3. Geringe Ausgangsmiete (§ 559 IIIa 2).

Rn 18

§ 559 IIIa 2 ist auf Initiative des Rechtsausschusses ins Gesetz eingefügt worden (BTDrs 19/6153, 22). Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen). Dies soll dem Zweck dienen, Erhöhungen besonders niedriger Ausgangsmieten zu deckeln, weil die maximal zulässige Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der niedrigen Ausgangsmiete besonders belastend sei (BTDrs 19/6153, 22). Der Zweck des § 559 IIIa (Rn 15) wird damit konterkariert.

4. Heizungsanlagen (§ 559 IIIa 3).

Rn 18a

Zur Entstehung der Bestimmung s Vor § 555a Rn 6. § 559 IIIa 3 regelt die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen in den Fällen, die Modernisierungen mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage (§ 555a Rn 9b) zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude betreffen und in denen die Voraussetzungen des § 555b Nr 1 oder Nr 1a vorliegen. Der Einbau einer neuen Anlage, die § 3 Nr 14a GEG entspricht, berechtigt für sich genommen nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559. Für den Vermieter, der sich in diesen Fällen für eine Mieterhöhung nach § 559 entscheidet (oder nur kann), gilt dann ebenfalls die in § 559e geregelte Kappungsgrenze (§ 559e Rn 9). Auch mehrere Heizungsmodernisierungen berechtigen innerhalb des Zeitfensters nur zu Mieterhöhungen bis zu dieser Kappungsgrenze (BTDrs 20/7619, 97). Die Kombination mit Mieterhöhungen für Modernisierungsmaßnahmen, die nicht den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme betreffen (§ 555b Nr 1, 3, 4, 5 und 6), sind in dem Zeitfenster ebenfalls zulässig, solange sie insgesamt die unberührt gelassenen Kappungsgrenzen nach den S 1 und 2 nicht überschreiten (s.a. BTDrs 20/7619, 97). Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage gilt dabei jedoch auch innerhalb der Gesamtkappungsgrenzen nach den S 1 und 2 stets die max zulässige Mieterhöhung von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren (BTDrs 20/7619, 97).