Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln.

Gesetzestext

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) ¹Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. ²Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem Marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. ³Maßgebend ist der Marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. ⁴Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) ¹Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. ²Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Bedeutung. Ihr wesentlicher Anwendungsbereich sind §§ 559, 559b. Eine zum Nachteil des Mieters abw Vereinbarung ist unwirksam und gem § 134 nichtig (BGH WuM 04, 29 [BGH 12.11.2003 - VIII ZR 41/03]). Hat der Vermieter Drittmittel erhalten, wird ein gem § 559 I möglicher Erhöhungsbetrag von Gesetzes wegen im Hinblick auf Drittmittel gekappt.

B. Drittmittel (§ 559a I, III).

I. Begriff.

Rn 2

Den Begriff ›Drittmittel‹ definieren § 559a I, III. Während einer Preisbindung gezahlte öffentliche Mittel sind keine Drittmittel, weil sie den Vermieter nicht berechtigten, die Miete zu erhöhen. Mittel, die ausschl für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, sind keine Drittmittel (BGH NZM 11, 309 Rz 16). Der Anrechnungszeitraum beträgt grds 12 Jahre (§ 558 Rn 31).

Rn 3

§ 559a III bestimmt, dass Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen für die Modernisierungsmaßnahmen Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleichstehen, Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes hingegen als Mittel aus öffentlichen Haushalten gelten.

II. Art und Weise der Anrechnung (§ 559a II).

Rn 4

Art und Weise der Anrechnung sind in § 559a II geregelt. Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für einzelne Wohnungen gewährt worden sind, sind sie gem § 559a IV nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Wenn die Förderung degressiv gestaltet ist, muss die Erhöhungserklärung die Verringerung der Drittmittel und die Steigerung des Jahreserhöhungsbetrages bezogen auf die maßgeblichen Zeitpunkte mitteilen (LG Berlin GE 99, 439).

C. Wirkung.

Rn 5

Der Vermieter muss nach § 559a I alle aufgewendeten Kosten ermitteln und hiervon die Drittmittel abziehen (BGH MDR 23, 1233 [BGH 19.07.2023 - VIII ZR 416/21] Rz 20). Der verbleibende Kostenaufwand ist der Berechnung des Jahresbetrages der Erhöhung iSv § 559 I zugrunde zu legen.