Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 559b BG ... / 2. Berechnung der Kosten (§ 559b I 2).

a) Überblick.

Rn 6

Der Vermieter muss – außer bei einer Pauschalpreisvereinbarung – die entstandenen Kosten berechnen. Berechnung meint Angabe und Addition/Subtraktion. Kostenabweichungen ggü der Modernisierungsankündigung, auch erhebliche, sind unerheblich und, wie § 559 II 2 Nr 2 zeigt, der die Abweichung ausreichend sanktioniert, nicht näher zu erläutern (aA LG Berlin GE 21, 186).

Rn 7

Ausreichend ist die Nennung eines Gesamtbetrags (BGH WuM 23, 610 Rz 16; NZM 22, 795 Rz 32; ZMR 20, 728 Rz 30), wobei auf ein Ankündigungsschreiben Bezug genommen werden darf, welches seinerseits nur eine Kostenschätzung enthält (BGH WuM 23, 610 Rz 22). Es gilt nichts anderes als bei der Abrechnung der Nebenkosten. Auch bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen die Kosten also nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden (BGH WuM 23, 610 Rz 16; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 23; 22, 795 Rz 32). Diese Angabe ist für die Prüfung auf Plausibilität überflüssig: will der Mieter die Einzelkosten prüfen, muss er beim Vermieter Einsicht nehmen (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 46). Auch die Angabe von Rechnungsdaten ist überflüssig (aA LG Berlin MM 93, 217; MM 92, 68; LG Köln WuM 89, 308 [LG Köln 06.04.1989 - 1 S 516/88]). Notwendig, aber ausreichend für die rechnerische Nachvollziehbarkeit ist die Nennung der notwendigen Parameter (BGH WuM 23, 610 Rz 21). Sind mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführt worden, sind – soweit möglich – die Gesamtkosten allerdings auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufzuteilen (s.a. LG Berlin ZMR 21, 809).

b) Erhaltungsmaßnahmen (§§ 559b I 2, 559 II).

Rn 8

Gab es im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (§ 559 Rn 11 ff), ist zu berechnen, welche Kosten für die Erhaltungsmaßnahme erforderlich gewesen sind (wären). Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden (BGH WuM 23, 610 Rz 13). Dazu bedarf es keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Formal ausreichend ist, den so ersparten Erhaltungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote nachvollziehbar darzulegen (BGH WuM 23, 610 Rz 13; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 21; 22, 795 Rz 18) und von den aufgewendeten Gesamtkosten abzuziehen (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18).

c) Mehrere Wohnungen (§§ 559b I 2, 559 III).

Rn 9

Ist eine Modernisierungsmaßnahme für mehrere Wohnungen durchgeführt worden (§ 559 III), sind die Kosten für sämtliche Wohnungen anzugeben (LG Berlin GE 03, 883; LG Köln WuM 87, 273 [LG Köln 04.11.1986 - 12 S 43/86]).

d) Kürzungsbeträge (§§ 559b I 2, 559a BGB).

Rn 10

Gab es Drittmittel (§ 559a), ist vorzurechnen, wie diese anzurechnen sind (KG NZM 02, 211; LG Berlin GE 08, 991). Die Mitteilung, Drittmittel seien nicht geflossen, ist entbehrlich. Fehlt eine Mitteilung, ist der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers als (stillschweigende) Erklärung dahingehend zu verstehen, Drittmittel seien nicht geflossen (s.a. BGH MDR 23, 1233 Rz 24). Dem steht entgegen, wenn die Erklärung vollumfänglich auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in einem Ankündigungsschreiben Bezug nimmt und diese Ausführungen den ausdrücklichen Hinweis auf die beabsichtigte Beantragung von Drittmitteln enthält (BGH MDR 23, 1233 [BGH 19.07.2023 - VIII ZR 416/21] Rz 25).

e) Einsparung von Energie (§ 559b I 3).

Rn 11

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Energie gelten die Anmerkungen zu § 555b Rn 19 entsprechend. Ferner gilt nach § 559b I 3 die Bestimmung des § 555c III entspr (dazu § 555c Rn 20). Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie sind danach neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH WuM 23, 610 Rz 19; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 24). Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist unnötig. Ausreichend ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw u-Wert) der renovierten Teile (BGH NJW 06, 1126 [BGH 25.01.2006 - VIII ZR 47/05] Rz 9).