I. Sinn und Zweck.
Rn 2
Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH WuM 23, 610 Rz 12; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20). Nicht ausreichend ist es daher, wenn sich der Mieter die Informationen selbst aus den Unterlagen des Vermieters verschaffen soll/muss (LG Berlin NZM 99, 460 [LG Berlin 17.07.1998 - 64 S 353/97]). Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 17). Bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung darf auf in Bezug genommene Erklärungen in der Modernisierungsankündigung zurückgegriffen werden (BGH WuM 23, 610 Rz 13).
II. Formfragen.
Rn 3
Zur von § 559 I 1 verlangten Textform s § 558a Rn 12. Ein in den Mietvertrag nach § 566 eingetretener Erwerber kann die Miete grds nach bereits durch den Veräußerer durchgeführter Modernisierung erhöhen (KG ZMR 00, 757, 758; s.a. § 559 Rn 8). § 558b III 3 ist nicht anwendbar (BGH ZMR 06, 272).
III. Zeitpunkt.
Rn 4
Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdings verwirkt sein (LG Berlin MM 00, 280; LG Berlin MM 93, 218). Wurden mehrere trennbare Maßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jew abgeschlossenen Maßnahmen abgeben, da der Mieter von diesen bereits profitiert (BGH ZMR 21, 723 Rz 14; 20, 925 Rz 32; NJW 15, 934 Rz 39). Ob der Vermieter die Rechnungen der für die Modernisierungsmaßnahme Tätigen bezahlt hat, ist unerheblich (aA AG Schöneberg GE 11, 758).
IV. Inhaltliche Anforderungen.
1. Allgemeines.
Rn 5
Zu den inhaltlichen Anforderungen s zunächst die entsprechend geltenden Anmerkungen zu § 558a Rn 2 bis Rn 8. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass der Mieter den verlangten Mehrbetrag ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung überschlägig kontrollieren kann (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 28). Die erhöhte Miete ist in einem Betrag auszudrücken, nicht nur in einer Erhöhung pro Quadratmeter. Der Vermieter kann den nach § 559 I möglichen Erhöhungsbetrag nach hM zeitlich gestaffelt geltend machen (BGH NZM 16, 46 Rz 6). Belege muss er nicht beifügen (LG Berlin GE 07, 985). Der Mieterhöhungszeitpunkt ist errechenbar und kann daher, muss aber nicht mitgeteilt werden (BGH MDR 23, 1233 Rz 25). Angaben aus anderen Schreiben sind bei Auslegung der Erklärung zu berücksichtigen, wenn auf diese Bezug genommen wird (BGH MDR 23, 1233 Rz 25; ZMR 23, 351 Rz 16).
2. Berechnung der Kosten (§ 559b I 2).
a) Überblick.
Rn 6
Der Vermieter muss – außer bei einer Pauschalpreisvereinbarung – die entstandenen Kosten berechnen. Berechnung meint Angabe und Addition/Subtraktion. Kostenabweichungen ggü der Modernisierungsankündigung, auch erhebliche, sind unerheblich und, wie § 559 II 2 Nr 2 zeigt, der die Abweichung ausreichend sanktioniert, nicht näher zu erläutern (aA LG Berlin GE 21, 186).
Rn 7
Ausreichend ist die Nennung eines Gesamtbetrags (BGH WuM 23, 610 Rz 16; NZM 22, 795 Rz 32; ZMR 20, 728 Rz 30), wobei auf ein Ankündigungsschreiben Bezug genommen werden darf, welches seinerseits nur eine Kostenschätzung enthält (BGH WuM 23, 610 Rz 22). Es gilt nichts anderes als bei der Abrechnung der Nebenkosten. Auch bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen die Kosten also nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden (BGH WuM 23, 610 Rz 16; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 23; 22, 795 Rz 32). Diese Angabe ist für die Prüfung auf Plausibilität überflüssig: will der Mieter die Einzelkosten prüfen, muss er beim Vermieter Einsicht nehmen (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 46). Auch die Angabe von Rechnungsdaten ist überflüssig (aA LG Berlin MM 93, 217; MM 92, 68; LG Köln WuM 89, 308 [LG Köln 06.04.1989 - 1 S 516/88]). Notwendig, aber ausreichend für die rechnerische Nachvollziehbarkeit ist die Nennung der notwendigen Parameter (BGH WuM 23, 610 Rz 21). Sind mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführt worden, sind – soweit möglich – die Gesamtkosten allerdings auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufzuteilen (s.a. LG Berlin ZMR 21, 809).
b) Erhaltungsmaßnahmen (§§ 559b I 2, 559 II).
Rn 8
Gab es im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (§ 559 Rn 11 ff), ist zu berechnen, welche Kosten für die Erhaltungsmaßnahme erforderlich gewesen sind (wären). Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instan...