I. Erhöhungsbetrag (§ 559e I).
1. Allgemeines.
Rn 3
§ 559e I unterscheidet für den Erhöhungsbetrag danach, ob Drittmittel in Anspruch genommen wurden und ob das möglich war.
2. Drittmittel (§ 559e I 1).
Rn 4
Hat der Vermieter Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2), so darf er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzgl der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen.
3. Keine Drittmittel in Anspruch genommen (§ 559e I 2).
Rn 5
Ist 1. die Modernisierung umgesetzt worden, sind 2. die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt und hat der Vermieter 3. aber keine Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2) oder waren diese ausgeschöpft, so kann er die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen (= 8 %).
4. Keine Drittmittel möglich.
Rn 6
Gab es keine Möglichkeit, Drittmittel in Anspruch zu nehmen, ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn die Voraussetzungen des § 559 I vorliegen (s.a. Börstinghaus AnwZert MietR 21/23 Anm 1).
5. Wärmepumpen (§ 71o GEG).
Rn 7
Beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c I 1 GEG kann der Erhöhungsbetrag nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Weitere Bestimmungen zum Nachweis trifft § 71o I 2, 3 GEG. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nach § 559 I oder § 559e I gem § 71o II GEG nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
II. Erhaltungskosten: Pauschalierung (§ 559e II).
Rn 8
§ 559 II 1 (§ 559 Rn 11) ist gem § 559e II mit der Maßgabe anwendbar, dass von den für die Wohnung aufgewendeten Kosten pauschal 15 % abgezogen werden; dies gilt unabhängig davon, ob die fiktiven Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 559 II höher oder niedriger anzusetzen wären (BTDrs 20/7619, 98). Damit soll der Grundsatz des § 559 II vereinfacht werden (BTDrs 20/7619, 98). Wenn der Vermieter das vereinfachte Verfahren nach § 559c wählt, gilt der dort vorgesehene Abzug von 30 % (§ 559c Rn 9).
III. Kappungsgrenze (§ 559e III).
Rn 9
§ 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 I berechtigt, so dürfen auch die in § 559 IIIa 1 und 2 genannten Grenzen nicht überschritten werden (§ 559e III 2). Dies kann zB bei Dämmmaßnahmen oder auch sonstige Maßnahmen im Umfeld der Heizungsanlagen in Betracht kommen, die vom weitergehenden Begriff der heizungstechnischen Anlage mitumfasst sind (BTDrs 20/7619, 98).
IV. Rechtsgrundverweisungen (§ 559e IV).
1. Überblick.
Rn 10
§ 559e IV ordnet an, dass im Anwendungsbereich (Rn 2) § 559 III–V sowie die §§ 559b–559d entspr gelten. Es handelt sich um Rechtsgrundverweisungen (aA Börstinghaus AnwZert MietR 21/23 Anm 1).
2. Härten.
Rn 11
Eine Mieterhöhung nach § 559e ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Rn 19 ff). Ferner ist der Mieter grds gezwungen, die Umstände mitzuteilen (§ 559 Rn 24).
3. Erhöhungsverfahren.
Rn 12
Das Erhöhungsverfahren bestimmt sich nach §§ 559b–559d.