Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 560 BGB ... / II. Tatbestandsvoraussetzungen.

1. Betriebskostenpauschale; Erhöhungsvereinbarung.

Rn 4

Die Betriebskostenpauschale kann nur erhöht werden, wenn eine Betriebskostenpauschale (§ 556 Rn 13 ff) vereinbart und ferner eine Erhöhungsvereinbarung getroffen wurde. ›Erhöhungsvereinbarung‹ idS ist die Vereinbarung, dass der Vermieter berechtigt ist, eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Ist die Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskostenpositionen vereinbart, kommt es nur auf diese an (Sternel ZMR 01, 943). Ohne Erhöhungsvereinbarung verbleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei der ursprünglich vereinbarten Betriebskostenpauschale – selbst bei erheblichen Kostensteigerungen. Da der Vermieter mit der Vereinbarung einer Pauschale ohne Erhöhungsmöglichkeit das Risiko der Kostensteigerung übernommen hat, helfen ihm auch die Grundsätze über die Veränderung der Geschäftsgrundlage idR nicht weiter (§ 313 I). Die Notwendigkeit einer Erhöhungsvereinbarung gilt auch für Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.01 eingegangen worden sind (Art 229 § 3 IV EGBGB).

2. Betriebskosten haben sich erhöht.

a) Überblick.

Rn 5

Die Betriebskosten (§ 556 Rn 3 ff) müssen sich tatsächlich erhöht haben (Kinne ZMR 01, 873). Vergleichszeitpunkt ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, wenn die Betriebskostenpauschale seither unverändert geblieben ist (AG Berlin-Neukölln GE 91, 253). Wurde diese bereits erhöht oder ermäßigt, gleichgültig, ob einseitig oder einvernehmlich, ist der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Veränderung maßgebend (AG Köln WuM 87, 162). Unerheblich ist, wie lange der Vergleichszeitpunkt zurückliegt (Kinne ZMR 01, 868, 873). Zu berücksichtigen sind nur die Betriebskosten, die in der Pauschale enthalten sind (Naumbg ZMR 07, 618). Die Betriebskosten müssen sich insgesamt erhöht haben (Celle WuM 90, 103; LG Berlin MDR 81, 849). Das bedeutet, dass bei einer Erhöhung einzelner Kostenarten eventuelle Senkungen bei anderen Kostenpositionen abzuziehen sind (AG Berlin-Charlottenburg GE 90, 105). Der Anfall neuer Betriebskosten steht einer Erhöhung der bisherigen Betriebskosten gleich (BGH ZMR 93, 263; LG Frankfurt/M WuM 90, 271, 274), sofern die neuen Betriebskosten von der Vereinbarung über die pauschale Umlegung erfasst sind (Kinne ZMR 01, 873). Neue Betriebskosten führen allerdings nicht zu einer Erhöhung der Pauschale, wenn die Kosten verursachende Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist (s.a. BGH NJW 06, 3558 Rz 13 = ZMR 07, 25). Die Maßnahme, die zum Entstehen der neuen Betriebskosten führt, muss aber nicht einer wirtschaftlichen oder praktischen Notwendigkeit entsprechen. Es besteht grds eine freie Entscheidungsbefugnis des Vermieters. Dieser muss sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung (BGH WuM 04, 288, 290 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 151/03]) halten und § 560 V, also den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Rn 28 ff), beachten.

b) Vermietetes SE.

Rn 6

Steht die Mietsache im SE, erhöhen sich die Betriebskosten grds dann, wenn der vermietende WEigtümer nach dem Wirtschaftsplan mehr Betriebskosten zahlen muss. Denn Betriebskosten sind ein Teil der Vorschüsse iSv § 28 I 1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass die WEigtümer berechtigt sind, die Betriebskosten großzügig zu schätzen (§ 28 WEG Rn 7). Dies darf nicht zu Lasten des Mieters gehen. Ferner gibt es Betriebskosten, die der WEigtümer zu tragen hat, die aber nicht Teil der Jahresabrechnung nach § 28 II 1 WEG sind (Elzer ZMR 19, 825, 827). Ferner ist zu beachten, dass der Mieter ggf nicht alle Betriebskosten tragen muss, die auf den vermietenden WEigtümer entfallen, und die Umlageschlüssel zwischen den WEigtümern einerseits sowie dem Mieter und seinem Vermieter andererseits nicht miteinander korrelieren müssen. Die Nachschüsse iSv § 28 II 1 WEG sind hingegen unerheblich. Die Zahlung entsteht nicht laufend (§ 556 Rn 3).