Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 560 BGB ... / III. Rechtsfolgen.

1. Erhöhungserklärung.

a) Überblick.

Rn 7

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen durch Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen.

b) Erhöhungsbetrag.

Rn 8

Erhöhungsbetrag ist die Differenz zwischen den Betriebskosten zum Vergleichszeitpunkt (Rn 5) und zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung (AG Waiblingen WuM 88, 129). Bei einer zu niedrig angesetzten Pauschale kann also nicht auf den vollen an sich umlegungsfähigen Betrag erhöht werden. Der Vorteil eines zu geringen Ansatzes bleibt dem Mieter erhalten, führt aber auch nicht dazu, dass bei der Erhöhung ein Abschlag vom Differenzbetrag zu machen ist. War dagegen die Betriebskostenpauschale zu hoch, so bildet der Anteil des Mieters an den tatsächlich anfallenden Betriebskosten die Obergrenze für eine Erhöhung. Die Erhöhung muss anteilig, dh nach bestimmten Umlegungsmaßstäben, auf die Mieter umgelegt werden. Dabei sind, sofern nicht vertragliche Vereinbarungen bestehen, trotz des zu eng gefassten Begriffs ›Abrechnungsmaßstab‹ die Grundsätze des § 556a heranzuziehen, soweit sie sich nicht auf eine verbrauchs- oder verursachungsbezogene Abrechnung beziehen.

c) Form der Erhöhungserklärung.

Rn 9

Die Erhöhung ist ggü dem Mieter (§ 535 Rn 90) durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung geltend zu machen und bedarf der Textform (§ 126b). Fehlt es hieran, ist die Erklärung nach § 125 nichtig. Die Erklärung muss, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmietern bzw umgekehrt abgegeben werden (§ 535 Rn 79), wobei eine Vertretung möglich ist (§ 535 Rn 80).

d) Inhalt der Erhöhungserklärung.

Rn 10

Die Erhöhungserklärung muss nach § 560 I 2 den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern. Zumindest stichwortartig ist anzugeben, auf welchen Kostenpositionen die Kostensteigerung beruht (LG Berlin ZMR 96, 144). Die Nennung eines bloßen Betrags ist unzureichend.

e) Mängel der Erhöhungserklärung.

Rn 11

Inhaltliche Mängel, die zu einem falschen Erhöhungsbetrag führen, machen nicht die gesamte Erhöhungserklärung unwirksam. Die Erhöhung ist auf den richtigen Betrag zu reduzieren (LG Berlin ZMR 95, 353). Fehlt es an der richtigen Form, ist die Erklärung nach § 125 allerdings nichtig.

2. Wirkung der Erhöhungserklärung.

a) Grundsatz (§ 560 II 1).

Rn 12

Liegt eine wirksame Erhöhungserklärung vor, schuldet der Mieter den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Bsp. Den Mieter erreicht die Erklärung im August. Die erhöhte Pauschale ist dann mit der für den Monat Oktober geschuldeten Miete zu zahlen.

b) Rückwirkung (§ 560 II 2).

Rn 13

Beruht die Erhöhungserklärung auf dem Umstand, dass sich Betriebskosten (§ 556 Rn 3) rückwirkend erhöht haben, zB die Grundsteuer, wirkt die Erhöhungserklärung nach § 560 II 2 auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Maßgeblich für die Berechnung ist die tatsächliche Kenntnis des Vermieters. Bei einem behördlichen Bescheid kommt es darauf an, wann die Erhöhung endgültig feststeht, und zwar auch dann, wenn gegen den Bescheid Rechtsmittel eingelegt sind (LG München I DWW 78, 99). Da das Gesetz auf die Abgabe der Erklärung und nicht auf den Zugang beim Mieter abstellt, genügt die rechtzeitige Absendung (aA Kinne GE 2005, 1528, 1536). Eine rückwirkende Erhöhung ist auch dann möglich, wenn zum Zeitpunkt des Zuganges der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis bereits beendet ist (aA Kinne ZMR 01, 868, 875). Lässt der Vermieter die Frist ungenutzt verstreichen, ist eine Rückwirkung ausgeschlossen.

3. Belegeinsicht.

Rn 14

Der Mieter kann die Berechtigung der Erhöhung durch Einsicht in die Belege bzw durch Anforderung von Fotokopien überprüfen. Es gilt § 556 Rn 112 entspr. Zur Auskunft auch Rn 18.