I. Grundsatz.
Rn 27
Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562 II zu beachten.
Rn 28
Hierzu zählen (Burbulla MietRB 23, 173): die Mietforderung, Anspruch auf eine Kaution bei Gewerbemiete (Köln ZMR 23, 32), Entschädigungs- und Schadensersatzforderungen aus Verletzung der Rückgabepflicht sowie die Nutzungsentschädigung nach § 546a (KG ZMR 13, 428; BGH MDR 72, 598: fällt idR unter § 562 II), Baukostenzuschuss, Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Vertragspflichten, insb wegen Beschädigung der Mietsache und wegen Nichterfüllung der Anzeigepflicht des § 536c II, Betriebskosten, auch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Kosten der Kündigung und der Rechtsverfolgung (Prozess-, Zwangsvollstreckungs-, Versteigerungskosten) gegen den Mieter sowie Kosten für Verwendungen des Vermieters auf die Sache gem § 1210 II oder § 1216, Vertragsstrafen außer bei Wohnraummiete (§ 555).
Rn 29
Hierzu zählen nicht: Ansprüche außerhalb des Mietverhältnisses, zB für ein vom Vermieter dem Mieter zum Umbau gewährtes Darlehen (BGHZ 60, 22, 25), die Kosten der Rechtsverfolgung gegen den Bürgen, die Zahlung der Mietkaution (str; vgl Kumulationsverbot in § 551 für Wohnraum), die Erzwingung der Abholung im Mietobjekt zurückgelassenen Gerümpels, ohne dass es um die Zahlung nicht bezahlter Miete geht (Frankf DGVZ 98, 121, 122).
Rn 30
Bei einem Mieterwechsel haften die eingebrachten Sachen des einen Mieters grds nicht für die Schulden des anderen Mieters. Eine Mithaftung kann jedoch durch dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, altem und neuem Mieter vereinbart werden (BGH NJW 95, 1350 [BGH 15.02.1995 - XII ZR 260/93]). Hat der Nachmieter Verbindlichkeiten des Vormieters als eigene aus dem Mietverhältnis begründete Schuld übernommen, sichert das Vermieterpfandrecht auch diese Forderung (BGH NJW 65, 1475 [BGH 31.05.1965 - VIII ZR 302/63]).
II. Künftige Entschädigungs- und Mietforderungen.
1. Künftige Entschädigungsforderungen.
Rn 31
Künftige – bezogen auf den Zeitpunkt (Hamm NJW-RR 94, 656 [LG Mannheim 24.11.1993 - 4 S 194/93]) der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts – Entschädigungsforderungen sind insb solche wegen Vorenthaltung der Mietsache nach § 546a – vgl Rostock (WuM 07, 509 [OLG Rostock 08.06.2007 - 3 W 23/07]) zum Entfallen bei Ausübung des Vermieterpfandrechts – sowie der Mietausfall bei vorzeitiger Vertragsbeendigung (BGH MDR 72, 598). Der Wortlaut des § 562 II (›nicht geltend gemacht werden‹) ist missverständlich: das Vermieterpfandrecht entsteht gar nicht (Staud/Emmerich § 562 Rz 29; aA Lammel § 562 Rz 39). § 562 II greift auch dann ein, wenn der künftige Anspruch bereits dem Grunde nach feststeht, der Höhe nach aber noch nicht beziffert werden kann. Das Vermieterpfandrecht kann nur ausnahmsweise für eine künftige – noch nicht fällige – Entschädigungsforderung geltend gemacht werden, wenn sie zum maßgeblichen Zeitpunkt nach Grund und Höhe entstanden ist (Hamm NJW-RR 94, 655 [OLG Hamm 10.12.1993 - 7 U 63/93]).
2. Künftige Mietforderungen.
Rn 32
Grds entsteht das Pfandrecht auch für erst künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis (BGH ZMR 07, 190). Für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr (nicht Kalenderjahr!) – also allerhöchstens 24 Monate (Burbulla MietRB 23, 174) kann das Pfandrecht nach § 562 II ebenfalls nicht geltend gemacht werden. Für die Feststellung der gesicherten Forderungen ist zeitlich wiederum die erste, nicht notwendig gerichtliche Geltendmachung des Vermieterpfandrechts maßgeblich.
3. Abdingbarkeit.
Rn 33
§ 562 II ist vertraglich abdingbar. Dies wird jedoch kritisiert, soweit es um eine Ausdehnung der Sicherheit geht, weil es sich insoweit um eine Mieterschutzvorschrift handelt (vgl Schmid Mietkaution und Vermieterpfandrecht, Rz 3042). Eine Beschränkung der Haftung zugunsten des Mieters kann vereinbart werden.
III. Insolvenz des Mieters.
Rn 34
Bei Insolvenz des Mieters (Schmitt ZIP 22, 617) hat der Vermieter ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Erlös des Pfandobjekts nach § 50 I 1 InsO. § 562a und § 562b gelten für den Vermieter ggü dem Insolvenzverwalter nicht (Staud/Emmerich § 562d Rz 4). Aufgrund der Einschränkung des § 50 II InsO kann das Vermieterpfandrecht für die Miete für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens sowie für den dem Vermieter infolge der Kündigung des Insolvenzverwalters entstehenden Entschädigungsanspruch nicht geltend gemacht werden. Die Verwertung erfolgt gem § 166 InsO durch den Insolvenzverwalter selbst, wenn dieser die Sache bereits im Besitz hat; das Absonderungsrecht des Vermieters bleibt hiervon unberührt (Kues WE 99, Heft 11, 4). Das Vermieterpfandrecht kann – soweit es Mieteforderungen in dem von § 130 InsO erfassten Zeitraum sichert – nicht als kongruente Deckung insolvenzrechtlich erfolgreich angefochten werden, wenn auch...