Gesetzestext
Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.
A. Grundsätzliches.
Rn 1
§ 562d enthält eine inhaltliche und zeitliche Beschränkung (Burbulla MietRB 23, 174) für die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts. Der für gesetzliche Pfandrechte – abgesehen von den Transportpfandrechten, insb im Seehandelsrecht – geltende Prioritätsgrundsatz gilt auch hier (§ 1209).
B. Besonderheiten nach Beginn der Zwangsvollstreckung.
Rn 2
Nur für den Fall, dass mit dem Vermieterpfandrecht ein nachträglich von einem Dritten begründetes Pfändungspfandrecht konkurriert, kommt es zu Besonderheiten beim besitzlosen Vermieterpfandrecht. Der Vermieter kann als Nichtbesitzer, nämlich der Pfändung und Inbesitznahme durch den Gerichtsvollzieher nicht widersprechen (vgl §§ 808 f ZPO).
C. Geltendmachung des Vermieterpfandrechts nach hoheitlicher Pfändung.
I. Vorzugsweise Befriedigung, § 805 ZPO.
1. Befriedigung aus dem Verwertungserlös.
Rn 3
Dem Vermieter steht gegen den Pfändungspfandgläubiger die Möglichkeit der Klage auf vorzugsweise Befriedigung für seine durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen aus dem Verwertungserlös des Pfandobjektes zu.
2. Besonderer Rechtsbehelf in der Zwangsvollstreckung.
Rn 4
Bei der Klage auf vorzugsweise Befriedigung handelt es sich um einen speziellen Rechtsbehelf innerhalb der Zwangsvollstreckung. Ausschließlich (§ 802 ZPO) zuständig ist gem § 805 II ZPO für Amtsgerichtsstreitwerte das Vollstreckungsgericht und für Landgerichtsstreitwerte dasjenige LG, in dessen Bezirk das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) seinen Sitz hat.
3. Sonderfall: Insolvenz des Mieters.
Rn 5
Hier besteht ein Absonderungsrecht des Vermieters gem § 50 I InsO. Der Insolvenzverwalter kann das Pfandobjekt gem §§ 166f InsO verwerten (Lammel § 562d Rz 9).
II. Gesetzliche Beschränkungen.
1. Forderungsgegenstand.
Rn 6
§ 562d bezieht sich lediglich auf Mieteforderungen. Andere Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, auch wenn sie aus dem Mietverhältnis stammen, werden nicht erfasst.
2. Zeitspanne.
Rn 7
Ausgeschlossen sind Mieteforderungen für einen Zeitraum, der mehr als 365 Tage vor der Pfändung liegt. Keine Rolle spielt, ob die Rückstände schon fällig sind (vgl § 805 I 2 ZPO). Für die Berechnung der Miete kommt es auf die vereinbarten Zeitabschnitte (zB Mietmonate) an. Diese müssen innerhalb des 365-Tage-Zeitraums liegen (Lammel § 562d Rz 11).
3. Die Person des Dritten als Gläubiger.
Rn 8
§ 562d betrifft den Dritten als Pfändungspfandgläubiger, dh weder der Mieter selbst noch andere Vertrags-Pfandgläubiger können sich auf die Beschränkungen des Vermieterpfandrechts in § 562d berufen.
III. Wirkung der Beschränkung.
Rn 9
Die Beschränkung der Geltendmachung durch § 562d führt nicht etwa zum (teilweisen) Erlöschen des Pfandrechts. Verbleibt nach Befriedigung der vorrangigen Forderungen des Vermieters sowie der Forderung des Pfändungspfandgläubigers ein Resterlös, so steht dieser auch über die zeitliche Grenze des § 562d hinaus dem Vermieter zu (Lammel § 562d Rz 14).
IV. Ansprüche nach Beendigung der Zwangsvollstreckung.
Rn 10
Bei schuldhafter – zumindest fahrlässiger – Verletzung des Vermieterpfandrechts durch einen Drittgläubiger kommen Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 823 in Betracht, sonst allenfalls Bereicherungsansprüche (§ 812).