Rn 1
Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde das gesamte sog Eintrittsrecht umgestaltet. Der 1964 eingeführte § 569a aF wurde durch die Vorschrift des § 563 ersetzt; in Kraft seit 1.9.01. Übergangsregelung Art 229 § 3 I Nr 5 EGBGB. Überblick bei Butenberg ZMR 15, 189; Mock EE 21, 003. Mit G v 20.11.15 (BGBl I, 2010) erfolgte mWv 26.11.15 eine Änderung zugunsten der Lebenspartner.
I. Normzweck.
Rn 2
§ 563 dient dem Schutz der mit dem Mieter verbundenen Hausgenossen (BGH ZMR 03, 819 = ZWE 04, 156 ff m Anm Schmidt). Das Kündigungsrecht des Vermieters ggü dem Erben (§ 564) wird in Form eines Bestandsschutzes zugunsten der Nähepersonen des Verstorbenen zurückgedrängt. Erfüllt wird der Zweck durch eine sachlich begrenzte Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes (aA Wenzel ZMR 93, 489; Lammel § 563 Rz 3: Sondererbfolge) für Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder sonstige Familien- und Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters. In der Vorschrift verwirklicht sich der Rechtsgedanke der §§ 1932, 1969 auch für das Wohnraummietrecht (Lammel § 563 Rz 2). Zur Haftung des Eintretenden für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis vgl Butenberg ZMR 15, 194, zu Überschneidungen von Miet- und Erbrecht Zwißler ZErb 19, 255.
II. Anwendungsbereich.
Rn 3
Der Anwendungsbereich erfasst, aber beschränkt sich auch, auf alle Wohnraummietverhältnisse, auch die in § 549 II, III genannten Arten von Wohnraum (bei Sozialwohnungen § 4 VII WoBindG; vgl dazu Porer NZM 05, 489f). Erfasst werden auch Werkswohnungen, sofern Mietrecht anwendbar ist sowie Genossenschaftswohnungen, wenn der Eintrittsberechtigte die Absicht hat, in die Genossenschaft einzutreten (LG Köln, WuM 94, 23 [LG Köln 01.09.1993 - 10 S 168/93]). Die Vorschrift gilt nicht für Pachtverhältnisse und nicht immer (vgl Staake/v Bressensdorf § 20 Rz 103f) bei Beendigung von Wohngemeinschaften (Schrader NZM 10, 257). Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Norm ist weiterhin, dass der Verstorbene alleiniger Mieter war (ansonsten gilt generell § 563a) und mit seinem Ehegatten, Lebenspartner (Theesfeld, 10 Jahre MietRRefG S 717), seinen Kindern oder sonstigen Familien- und Haushaltsangehörigen (Streyl, 10 Jahre MietRRefG S 709) in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Wird der Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen (§ 544 2) bleibt § 563 analog anwendbar (Sternel ZMR 04, 714 mwN).
III. Abdingbarkeit.
Rn 4
Die Norm kann nicht zu Lasten der Eintrittsberechtigten abbedungen werden (§ 563 V). Andere vertragliche Regelungen sind insofern unwirksam.