Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 564 BGB ... / C. Die Kündigung des Mietverhältnisses (§ 564 S 2).

I. Kündigungsfrist.

Rn 6

Die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573d) beträgt drei Monate abzgl der Karenzzeit von drei Werktagen. Lediglich für die in § 549 II Nr 2 genannten Wohnungen gilt eine kürzere Frist. Eine Besonderheit dieser außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ist die Überlegungsfrist von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters und davon, dass weder ein Eintrittsberechtigter noch ein Fortsetzungsberechtigter das Mietverhältnis fortgesetzt haben (AG Hambg-St. Georg ZMR 15, 937). Die Kündigungserklärung ggü dem vorläufigen Erben ist auch nach dessen späterer Ausschlagung weiter wirksam; der Fristbeginn ist unabhängig von der Annahme der Erbschaft (Horst NZM 22, 235, 237, 239; § 1959 II, III). Eine Anfechtung der Annahme der Erbschaft durch Verstreichenlassen der Ausschlagungsfrist führt im laufenden Räumungsverfahren bei Klagerücknahme zur Kostentragung der vermeintlichen Erben (§ 269 III 3 ZPO; LG Frankfurt MietRB 22, 119).

Rn 7

Das Mietverhältnis kann im Einzelfall schon vor Lauf der Monatsfrist gekündigt werden (dazu Frey/Hinz ZMR 21, 705). Diese Frist beginnt auf Seiten des Vermieters erst mit Kenntnis (LG Berlin WuM 19, 656) von dem Umstand, dass es nicht zu einem Eintritt oder einer Fortsetzung des Mietvertrages gekommen ist. Die Kündigungsfrist auf Seiten des Erben ist nicht von der Annahme der Erbschaft abhängig. Bereits der vorläufige Erbe kann die Kündigung erklären (vgl § 1959 II). Bei angeordneter Testamentsvollstreckung, die sich auf das Mietverhältnis erstreckt, kann lediglich der Testamentsvollstrecker – nicht der Erbe – kündigen, sobald er das Amt angenommen hat (§ 2202 I). Eine vor der Annahmeerklärung ausgesprochene Kündigung des Testamentsvollstreckers ist als einseitiges Rechtsgeschäft (§ 180 1) nichtig. Mit Anordnung der Nachlassverwaltung verliert der Erbe – und auch ein etwa bestellter Testamentsvollstrecker – die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über die Nachlassgegenstände (§ 1984 I 1). Dies bedeutet, dass der Nachlassverwalter – in anderen Fällen der Nachlasspfleger – sowohl die Kündigung erklären kann, als auch der richtige Empfänger der Vermieterkündigung ist. Der Nachlasspfleger (vgl Beuermann GE 18, 434; Frohn RpflStud 18, 50 ff; Drasdo NJW-Spezial 22, 481) kann ohne Genehmigung des Nachlassgerichts für die unbekannten Erben kündigen (LG Meiningen ZEV 13, 513 [OLG Koblenz 09.01.2013 - 3 W 672/12]; aA LG Berlin MDR 73, 503 [LG Berlin 28.12.1972 - 81 T 590/72]). Treten mehrere Erben die Rechtsnachfolge des verstorbenen Mieters an, muss die Kündigung gemäß § 564 gegenüber sämtlichen Erben erfolgen (LG Berlin MM 14 Nr. 3, 29; Sonderfall BGH WuM 15, 85 [BGH 10.12.2014 - VIII ZR 25/14]). Ggü unbekannten Erben kann nicht durch öffentliche Zustellung direkt gekündigt werden (Horst NZM 22, 234).

II. Kündigungsform und Inhalt.

Rn 8

Hier ist die Regelung des § 568 zu beachten (Schriftform). Da auf die Kündigung des Vermieters ggü dem Erben des Mieters auch die Sozialklausel (§ 574) anwendbar sein soll, ist der Vermieter auch gehalten gem § 568 II auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff rechtzeitig hinzuweisen. Bei einer Erbenmehrheit ist die Kündigung durch alle bzw ggü allen Mitgliedern dieser Mietererbengemeinschaft zu erklären.

Rn 9

Inkonsequent ist es, dass die Anwendung der Sozialklausel (574 ff) auf die außerordentliche Vermieterkündigung ggü dem Mietererben nicht ausgeschlossen wurde, da die gesamte Regelung gem § 564 gerade auf dem fehlenden mietrechtlichen Bestandschutz für den Mietererben beruht.