Rn 20
Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, dh wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und das Wohnungseigentum an Dritte veräußert wird, ergeben sich erhebliche Rechtsprobleme für Vermieter und Mieter, da wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Vermieterkündigung von sämtlichen Vermietern auszusprechen ist und eine Mieterkündigung ggü sämtlichen Vermietern erklärt werden muss (vgl BGH WuM 99, 390 m Anm Riecke/Schütt 499 = ZMR 99, 546; Sternel MDR 97, 315 ff; Börstinghaus NZM 04, 483f).
Rn 21
Das Mietverhältnis besteht wegen der Regelung des § 566 auch bei der Umwandlung unverändert fort. Voraussetzung ist, dass Vermieter und Umwandelnder personenidentisch sind. § 566 gilt auch dann, wenn sämtliche Miteigentümer eines Grundstückes, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 8 WEG) teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen (BayObLG NJW 82, 451 [BayObLG 24.11.1981 - Allg. Reg. 64/81]; Börstinghaus NZM 04, 483). Die ›Veräußerung‹ wird hier darin gesehen, dass einem ehemaligen bloßen Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum übertragen wurde. Hier tritt der Erwerber und bisherige Mitvermieter als Alleinvermieter an die Stelle der bisherigen Eigentümer- und Vermietergemeinschaft. Anders bei § 3 WEG (vgl v Proff ZNotP 09, 345).
Rn 22
IÜ richtet sich die Zusammensetzung der Vermietergemeinschaft nach dem jeweiligen Mietgegenstand laut Mietvertrag und der jeweils gültigen Teilungserklärung. Fall 1: Das Mietobjekt umfasst das neu geschaffene Sondereigentum an einer Wohnung sowie einen Kellerraum und/oder eine Garage, die im Sondereigentum stehen. Hier sind Vermieter zumindest die Sondereigentümer an Keller bzw Garage und Wohnung, die nicht notwendig personenidentisch sein müssen.
Rn 23
Fall 2: Das Mietobjekt umfasst neben dem Sondereigentum auch das Recht zur Mitbenutzung gemeinschaftlichen Eigentums (Treppenhäuser, Hauseingangstüren und Zuwegung). In diesem Fall ist str, ob allein der/die Sondereigentümer Rechtsnachfolger auf Vermieterseite werden (Happ DWE 94, 126) oder sämtliche Wohnungseigentümer (Beuermann WuM 95, 7 Ziff 21). Der Auffassung von Beuermann ist nicht zu folgen, auch wenn er zutr davon ausgeht, dass all diese Räume und Flächen auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag (zur Mitbenutzung) mitvermietet sind (BGH NJW 67, 154 [BGH 19.10.1966 - VIII ZR 93/64]). Das LG Hamburg (WuM 97, 47 [LG Hamburg 19.11.1996 - 316 S 55/96]; 97, 176 [LG Hamburg 28.03.1996 - 307 S 209/95]) hat zutr § 566 einschränkend dahin ausgelegt, dass dieser jedenfalls dann nicht greift, wenn Teile des gemeinschaftlichen Eigentums nur zur bloßen Mitbenutzung überlassen werden. Würden in einer solchen Fallkonstellation alle Wohnungseigentümer ›notwendige Vermieter‹, hätte dies für Vermieter und Mieter gleichermaßen belastende Wirkungen (Sternel MDR 97, 316). Eine rechtlich praktikable Lösung lässt sich nur durch die vom LG Hamburg vorgenommene teleologische Reduktion der Regelung des § 566 erreichen, indem man den Terminus ›überlassen‹ auf die Einräumung von Alleinbesitz reduziert.
Rn 24
Fall 3: Mietgegenstand ist neben dem Sondereigentum auch gemeinschaftliches Eigentum, an dem zugunsten des Sondereigentums wirksam Sondernutzungsrechte (vgl § 5 IV WEG) begründet wurden. Dies ist der umstrittenste Fall (vgl Greiner ZMR 99, 366 sowie WE 00, 106). Das LG Hamburg (WuM 97, 47) und Sternel (MDR 97, 316) befürworten hier eine Analogie zu § 567 (sehr str). Die Rspr des BGH zum Schutz des Endmieters bei der gewerblichen Zwischenvermietung spricht ebenso wie die Neueinführung des § 565 gegen eine analoge Anwendung der §§ 567, 566 (vgl Riecke WuM 97, 91). Trotzdem hat der BGH (ZMR 06, 30 = NZM 05, 941) den Sondernutzungsberechtigten an der Garage und den Sondereigentümer der Wohnung als alleinige (Mit-)Vermieter angesehen. Dies ist kaum verständlich, da formlos zu begründende, nicht im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte nach § 398 formlos abgetreten werden können und hierdurch Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter droht.
Rn 25
Fall 4: Mietgegenstand ist neben dem Sondereigentum an der Wohnung auch ein Kellerraum, der im Gemeinschaftseigentum steht, ohne dass Sondernutzungsrechte bestehen. Hier wird nach BGH (WuM 99, 390 nebst krit Anm Riecke/Schütt 499 ff = ZMR 99, 546) allein der Sondereigentümer der ›Eigentumswohnung‹ neuer Vermieter (Greiner WE 00, 106). Der Mieter soll dem Herausgabeanspruch der Wohnungseige...