I. Bei schuldhafter Pflichtverletzung.
Rn 46
Dargestellt werden muss die Verletzungshandlung (Art, Zahl und Dauer, vgl LG Hamburg WuM 77, 30) und der Zeitpunkt der Pflichtverletzung. Bei Zahlungsverzug wird es nicht immer ausreichen eine Saldoliste vorzulegen (str, vgl Junglas ZMR 08, 673; BGH ZMR 04, 254: bei einfacher und klarer Sachlage genügt Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete; aA AG Dortmund ZMR 04, 115; vgl LG Frankf GE 17, 1413; LG Kempten ZMR 17, 400) und auf diese Bezug zu nehmen, aus der die jeweiligen Rückstände sich ergeben. Auch wenn der Vermieter dem Mieter die Kündigungsgründe bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemacht hat, muss er diese in dem Kündigungsschreiben nochmals schriftlich angeben (BayObLG ZMR 81, 333; vgl auch BGH ZMR 06, 425 sowie BGH ZMR 07, 772 zu ›Kerntatsachen‹) vgl oben Elzer zu § 569 Rn 27, 28.
II. Bei Eigenbedarf.
Rn 47
Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Geltendmachung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben darlegen (BGH ZMR 17, 382, ZMR 11, 942; WuM 10, 301, für mehrere nicht namentlich benannte Kinder vgl LG Berlin ZMR 23, 461; unzutreffender Name der Bedarfsperson LG Berlin GE 23, 352; AG Hamburg MietRB 22, 162, LG Hamburg WuM 07, 457; zur Zweitwohnung LG München I ZMR 18, 334). Detaillierter Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson bedarf es nicht zwingend (LG Berlin ZMR 23, 985). Der Mieter muss anhand des Schreibens die Erfolgsaussichten der Verteidigung gegen die Kündigung beurteilen können. Handelt es sich um den Eigenbedarf Verwandter, müssen die Art der Verwandtschaft und die bisherigen Wohnverhältnisse der Verwandten dargelegt werden (LG Bochum WuM 93, 540), außerdem der Name der Bedarfsperson (LG Berlin ZMR 99, 32; LG Oldenburg WuM 96, 220 mit Einschränkung für dritte Person neben der Bedarfsperson).
Rn 48
Die Kündigungsgründe sind konkret genug dargelegt, wenn der Vermieter in der Begründung einer erneuten Kündigung sich ausdrücklich auf die in dem Kündigungsschreiben genannten Gründe bezieht und seitdem keine Änderung eingetreten ist (BVerfG ZMR 92, 430). Der Kündigungsgrund muss unabhängig von vorhergehenden mündlichen Erklärungen aus dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein (LG Detmold WuM 90, 301), selbst wenn dem Mieter die Kündigungsgründe bekannt gewesen sind (LG Gießen WuM 90, 301). Weiteren Grundbesitz in der Kommune, der für ihn zur Nutzung in Betracht kommt, sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben (LG Bielefeld WuM 93, 539), auch wenn der BGH (ZMR 03, 664) die Anbietpflicht (Rn 30) auf Wohnungen im selben Objekt beschränkt. Zu Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters vgl Schumacher WuM 07, 664 und LG Frankfurt/M ZMR 08, 626.
III. Bei wirtschaftlicher Verwertung.
Rn 49
Es besteht eine Offenlegungsverpflichtung (vgl Disput/Hübner ZMR 09, 665). Der Vermieter hat eine nachprüfbare Wirtschaftlichkeitsberechnung bereits im Kündigungsschreiben vorzulegen, er muss nicht nur darlegen, inwieweit die von ihm geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen ist, sondern auch warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese hindert, ob und welche Überlegungen der Vermieter angestellt hat, das Mietverhältnis trotz der geplanten Maßnahmen zu erhalten und ob versucht worden ist, Art und Umfang der Maßnahmen so einzurichten, dass das Mietverhältnis erhalten werden kann. Hinsichtlich der dem Vermieter erwachsenden erheblichen Nachteile muss dargelegt werden, dass ein Nachteil in Form einer unzureichenden Rendite nicht vom Vermieter selbst zu verantworten ist und inwieweit in anderer Weise als durch Kündigung versucht worden ist, die Rendite zu erhöhen. Nach BVerfG (ZMR 98, 685) kann aber nicht verlangt werden, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darlegt, dass die Gründe für den Verkauf nach Abschluss des Mietvertrages eingetreten sind.
Rn 50
Notwendig sind regelmäßig die Darlegung des Erlöses bei Verkauf in vermietetem und unvermietetem Zustand (LG Stuttgart ZMR 95, 259), Berechnung der bei bestehendem Mietverhältnis erwirtschafteten Rendite, Darlegung, ob die ungünstige Rendite durch niedrige Mieteinnahmen bedingt ist, die nach Mangelbeseitigung angehoben werden können, Darlegung von konkreten Verkaufsbemühungen des Vermieters (Benennung der Kaufinteressenten und ihrer Preisvorstellungen in vermietetem und unvermietetem Zustand; LG Bielefeld WuM 97, 267), mit dem Ergebnis, dass die Wohnung in vermietetem Zustand nicht zu einem angemessenen Preis zu veräußern ist. Bei einem Wirtschaftsunternehmen als Vermieter kann auch die Investition des Verkaufserlöses in ein betrieblich erforderliches Vorhaben die Kündigung wegen Verkaufs rechtfertigen (LG Hamburg WuM 91, 185). Zum Nachweis anhand der Marktverhältnisse vgl Stuttg ZMR 06, 42. Neues Badezimmer nebst Zusammenfassung einzelner Wohnungen kann genügen (LG Hannover GE 14, 590). Sehr lax AG Hamburg-Blankenese ZMR 23, 713: Es genügt, wenn aus dem mitgeteilten Sachverhalt folgerichtig geschlossen werden kann, dass der Vermieter bei Nichtrealisierung der beabsichtigten Verwertu...