Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 573b BG ... / B. Voraussetzungen.

I. Gegenstand der Teilkündigung.

Rn 2

Als Räume, die dem Teilkündigungsrecht nach § 573b unterliegen, kommen in Betracht die nicht zum Wohnen – maßgeblich ist die Mietvertragsabrede, nicht das Öffentliche Baurecht – bestimmten Nebenräume eines Gebäudes oder Teile eines Grundstücks (zum Garten: VerfGH Berlin ZMR 10, 173; verneint für Garage LG Bamberg v 6.10.17 – 3 S 56/16). Typischerweise fallen hierunter als Speicher, Abstellraum (AG Bautzen 12.3.20 – 21 C 540/19), Vorratskeller, Fahrradkeller, Waschküche, Trockenraum genutzte Gebäudeteile, im Ausnahmefall auch eine Gartenfläche (LG Berlin GE 97, 859). Ein Kündigungsverzicht bzgl der Wohnung muss der Teilkündigung nicht entgegenstehen (LG Hamburg ZMR 06, 696).

II. Verwertungsabsicht.

Rn 3

1. Der Vermieter muss bereits konkret (keine Vorratskündigung) beabsichtigen, die Nebenräume zu Wohnraum zum Zwecke der Vermietung auszubauen (keine gewerbliche Nutzung oder Eigennutzung des Vermieters, LG Stuttgart WuM 92, 24 [LG Stuttgart 01.08.1991 - 6 S 255/91]) oder die Nebenräume in anderer Weise zur Schaffung von Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu verwenden.

Rn 4

Soweit – auch unbebaute oder nur mit Nebengebäuden bebaute – Teile eines Grundstücks betroffen sind, muss der Vermieter diese zur Schaffung von Wohnraum verwenden wollen (Bsp: Erweiterung des Gebäudes). Nach § 17 II des II. WoBauG fällt hierunter ›das Schaffen von Wohnraum durch Aufstockung des Gebäudes oder durch Anbau an das Gebäude‹ (vgl Franke/Geldmacher ZMR 93, 549).

Rn 5

2. Andererseits genügt es auch, wenn der Vermieter neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten will, § 573b I Nr 2 (nicht nur für einen Aufzugsschacht, AG München WuM 95, 112 [AG München 27.09.1994 - 412 C 4966/94]). Die geplante Verwendung als Wohnraum darf nicht aus baurechtlichen Gründen eine Nutzung als Wohnraum verbieten.

Rn 6

Eine analoge Anwendung des § 573b kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter nach dem Ausbau der Nebenräume diese selbst bewohnen will und seine bisherige Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Vermietung zuführt (MüKo/Häublein § 573b Rz 10: Selbstnutzungsabsicht nicht geschützt).

III. Form der Kündigungserklärung.

Rn 7

Es gilt § 568 I. Dass es sich um eine Teilkündigung handelt, muss in der Kündigungserklärung zum Ausdruck kommen (AG Frankfurt ZMR 05, 794f). Die von der Teilkündigung erfassten Räumlichkeiten sind präzise zu beschreiben unter Mitteilung der konkreten Ausbaupläne (AG Hamburg WuM 94, 433; LG Berlin GE 97, 859). Ein Begründungszwang wird iÜ jetzt verneint (MüKo/Häublein § 573b Rz 14; vgl auch Sonnentag ZMR 06, 19).

IV. Kündigungsfrist.

Rn 8

§ 573b II regelt einheitlich eine dreimonatige Kündigungsfrist in Abweichung von den Kündigungsfristen des § 573c, die nicht eingehalten werden müssen. Aus § 573b III folgt, dass die Kündigung so erfolgen muss, dass das Mietverhältnis über die Nebenräume mit dem voraussichtlichen Beginn der Bauarbeiten endet. Hiermit harmoniert das Recht des Mieters bei Verzögerung des Baubeginns eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum bis zum tatsächlichen Baubeginn verlangen zu können.