Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 577a BG ... / I. Zeitliche Reihenfolge der tatbestandlichen Voraussetzungen.

Rn 4

Ein die Sperrfrist auslösender Umwandlungsfall liegt immer dann vor, wenn die sog Umwandlung nach Abschluss des Mietvertrages und nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter erfolgt (AG Tempelhof-Kreuzberg GE 14, 876). Hierbei wird die Kündigungssperre stets und ausnahmslos ausgelöst, wenn von den drei Tatbestandselementen die Umwandlung zuletzt erfolgt. Insoweit ist nicht erforderlich, dass Vermieter und Umwandler personenidentisch sind. Dies gilt auch bei Aufteilung bestehenden Wohnungseigentums in neue Einheiten (LG Mönchengladbach ZMR 90, 460); die bloße Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG für sich allein genügt nicht (AG Hamburg WuM 91, 349). Wegen weiterer Sonderfälle wird verwiesen auf Staud/Rolfs § 577a Rz 11 u LG Berlin ZMR 21, 387.

Rn 5

Erfolgt zuerst die Vermietung, anschließend die Umwandlung und daran anschließend erst die Überlassung, so liegt kein Fall des § 577a vor.

Rn 6

Die Sperrfrist greift auch wenn die Überlassung zwar vor der Umwandlung, jedoch die Vermietung erst später erfolgt; dies wird aus der Schutzbedürftigkeit des noch nicht mit einem wirksamen Mietvertrag ausgestatteten Mieters, dem die Wohnung bereits überlassen ist, die anschließend umgewandelt wurde, geschlussfolgert. Dies kann auch aus einem Mietvorvertrag hergeleitet werden (AG Winsen/Luhe ZMR 04, 123).

Rn 7

›Die Sperrfrist soll immer dann gelten, wenn der Bewohner auf Grund eines Mietvertrages besitzt und die Wohnung nach der Besitzerlangung umgewandelt worden ist‹ (so Schmidt-Futterer/Blank/Fervers § 577a Rz 10). Selbst bei Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber gilt die Sperrfrist, es sei denn der Mieter hat bewusst die Mieterschutzrechte des § 577a aufgegeben. Dies gilt auch wenn der gekündigte Mieter zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tod des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist (vgl BGH ZMR 03, 819).

Rn 8

Lammel (§ 577a Rz 7) ist bei einer dinglich über § 1010 abgesicherten Nutzungsregelung (vgl zur Umgehung des § 22 BauGB durch derartige Regelungen Frind ZMR 01, 429) der Auffassung, dass hier eine Umgehung des Gesetzes vorliege, dh dass alle Bindungen ohne die formale Begründung von Wohnungseigentum letztlich vorliegen (vgl Karlsr NJW 93, 405 [OLG Karlsruhe 10.07.1992 - 9 REMiet 1/92]; LG Duisburg WuM 97, 266 [LG Duisburg 06.02.1996 - 23 (7) S 577/94]). Rolfs (Staud § 577a Rz 11) will gar den Schutz des Mieters schon dann eingreifen lassen, wenn das Verfahren zur Begründung des Wohnungseigentums bereits vor Überlassung der Wohnung eingeleitet war.