Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 578 BGB ... / B. Bedeutung der nicht in Bezug genommenen Vorschriften.

I. Entspr Anwendung und Heranziehung des Rechtsgedankens nicht genannter Vorschriften.

Rn 2

Dass die entspr Anwendung mehrerer Vorschriften nicht vorgesehen ist, schließt eine analoge Anwendung oder eine Heranziehung des Rechtsgedankens dieser Vorschriften nicht aus. Das ist dadurch gerechtfertigt, dass gerade die Geschäftsraummiete keine ihrer praktischen Bedeutung entspr Regelung erfahren hat (Schmid GE 01, 1025). Ob man dabei rechtstheoretisch eine Analogie trotz fehlender Verweisung vornimmt oder den Rechtsgedanken über § 242 heranzieht, macht in der Praxis keinen Unterschied.

Rn 3

Das gilt va für Regelungen, die Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sind. So wird wohl niemand auf die Idee kommen, es einem Gewerberaummieter zuzumuten, völlig überhöhte und unwirtschaftliche Betriebskosten zu bezahlen, nur weil § 556 III 1 Hs 2 und § 560 V in § 578 nicht erwähnt sind. Trotzdem gilt die Ausschlusswirkung der gesetzlichen oder vertraglichen Abrechnungsfrist nicht bei Gewerbemiete (BGH ZMR 11, 365). Für jede Einzelregelung ist zu prüfen, ob die Vorschrift speziell wohnungsmietrechtlichen Charakter hat, was eine Analogie ausschließt oder ob es sich um eine allgemeine Regelung handelt, deren analoge Anwendung auch bei Nichtwohnraummietverhältnissen zu sachgerechten Ergebnissen führt (Schmid GE 01, 1026). Nicht analog angewendet werden können die zugunsten des Wohnraummieters halbzwingenden Regelungen.

II. Leitbildfunktion bei der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

Rn 4

Den für Wohnraum geltenden Vorschriften kommt auch für Nichtwohnraummietverhältnisse eine gewisse Leitbildfunktion iSd § 307 II Nr 1 zu. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnraummieter nach Auffassung des Gesetzgebers schutzbedürftiger ist als der Geschäftsraummieter. Was in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden kann, stellt deshalb in einem Geschäftsraummietvertrag idR keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Umgekehrt ist bei einer Heranziehung von Regelungen für Wohnraummietverhältnisse iRv § 307 II Nr 1 stets zu prüfen, ob die Regelung nicht gerade in den Besonderheiten des Wohnraummietrechts ihren Grund hat und deshalb für die Geschäftsraummiete keine Leitbildfunktion entwickeln kann. Das Recht zur ordentlichen Kündigung kann für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen werden (BGH ZMR 20, 98)

III. Auslegungshilfe.

Rn 5

Die ordentliche Kündigung bedarf in der Gewerbemiete keines Grundes; selbst Verhandlungen über Änderungen der Mietkonditionen führen nicht zu einem Ausschluss des Kündigungsrechts (LG Berlin ZMR 23, 976). Die für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften können auch zur Auslegung vertraglicher Regelungen in Geschäftsraummietverträgen herangezogen werden (vgl Ddorf NZM 00, 762). Zur Anmietvereinbarung vgl Hamburg ZMR 16, 369.